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Keine Betriebskostenerhöhung bei Abrechnungsfehler!

29.05.2012

Weist die Betriebskostenabrechnung für eine Mietwohnung inhaltliche Fehler auf, darf der Vermieter auf Basis dieses Zahlenwerkes keine Erhöhung der Betriebskosten vornehmen. Dies entschied der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH zufolge der Bundesgerichtshof in zwei aktuellen Urteilen.
BGH, Az. VIII ZR 245/11 und Az. VIII ZR 246/11

Hintergrundinformation:

Die Betriebskosten für eine Mietwohnung werden meist in Form monatlicher Vorauszahlungen entrichtet. Wird dies im Mietvertrag vereinbart, muss der Vermieter für jedes Abrechnungsjahr eine Betriebskostenabrechnung erstellen und dem Mieter zukommen lassen. Ergeben sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung, haben beide Vertragsparteien nach § 560 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Recht, durch schriftliche Erklärung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen.

Der Fall:

Ein Vermieter hatte nach einer Jahresabrechnung die Betriebskostenvorauszahlungen für zwei Wohnungen hochgesetzt. Beide Abrechnungen hatten inhaltliche Fehler. Bei korrekter Berechnung ergab sich keine Nachzahlung. Die Mieter beanstandeten die Abrechnungen und zahlten die Erhöhungsbeträge nicht. Der Vermieter wartete ab, bis ein ausreichender Zahlungsrückstand vorhanden war und kündigte fristlos.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof gab der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH zufolge den Mietern Recht. Zwar sei es bisher gängige Rechtsprechung gewesen, dass eine Betriebskostenerhöhung lediglich eine rein formell korrekte Abrechnung voraussetze. Diese Sichtweise werde nun aber geändert: Die Abrechnung müsse auch inhaltlich und rechnerisch korrekt sein. Hier habe der Vermieter aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Beträge gefordert, die ihm nicht zustünden. Verweigere der Mieter die Zahlung der unberechtigten Erhöhung, könne sich nur durch den Abrechnungsfehler ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten aufbauen, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtige. Dies sei nicht hinnehmbar. Die Räumungsklagen des Vermieters waren in beiden Fällen erfolglos.
Bundesgerichtshof, Urteile vom 15.05.2012, Az. VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11

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