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Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen: Bundesgerichtshof ändert Rechtsprechung

31.03.2015

Mieter müssen künftig ihre Wohnung nur noch renovieren, wenn sie sie beim Einzug renoviert übernommen haben. Dies stellte der Bundesgerichtshof im Rahmen von mehreren aktuellen Urteilen zum Thema Schönheitsreparaturen klar. Der BGH änderte auch in einem weiteren Punkt seine bisherige Rechtsprechung: Sogenannte Quotenabgeltungsklauseln gelten nun als unwirksam.
BGH, Az. VIII ZR 242/13, VIII ZR 185/14

Hintergrundinformation:

Die meisten Mieter in Deutschland sind per Mietvertrag dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung durchzuführen. Dabei handelt es sich um die Beseitigung normaler Abnutzungserscheinungen, also zum Beispiel um das Malern und Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern sowie Holzfenstern und Außentüren von innen. Der Bundesgerichtshof hat im Laufe der Zeit eine Reihe von Mietvertragsklauseln für unwirksam erklärt, mit denen Vermieter die Schönheitsreparaturen dem Mieter übertragen. Im März 2015 sind einige dazugekommen, denn der BGH hat in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung abgeändert.

Der Fall:

Ein Vermieter verlangte Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Mieter wehrte sich mit dem Argument, dass er selbst in eine unrenovierte Wohnung eingezogen sei. Der Mietvertrag sah vor, dass die einzelnen Räume nach einem Fristenplan zu renovieren waren. Dann gab es noch eine Quotenabgeltungsklausel: Zog der Mieter vor Ablauf der Renovierungsfristen aus, sollte er abhängig von der Mietdauer einen Anteil an den Renovierungskosten zahlen, die ansonsten für den Gesamtzeitraum angefallen wären – nach Schätzung einer Fachfirma.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof hielt zunächst fest, dass eine Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in der Regel unwirksam sei, wenn dieser die Wohnung selbst unrenoviert übernommen habe. Wie das Gericht auch noch in einem anderen Fall betonte, müsse der Mieter nur seine eigenen Abnutzungserscheinungen an der Wohnung beseitigen – und nicht auch noch die des Vormieters. Schönheitsreparaturen könnten ihm nur dann übertragen werden, wenn er für die zu Anfang unrenovierte Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhalte (Az. VIII ZR 185/14). Eine Wohnung könne beim Einzug als renoviert angesehen werden, wenn sie so geringe Gebrauchsspuren aufweise, dass sie den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung mache. Auch die Quotenabgeltungsklausel nahm sich der Bundesgerichtshof vor: Diese beruhe auf der rein hypothetischen Annahme, dass der Mieter die Wohnung im gleichen Maß wie bisher abwohnen würde, wenn er darin wohnen bleibe. Es sei bei Mietvertragsbeginn für den Mieter nicht klar und verständlich, welche Kosten er später zu tragen habe. Auch diese Klausel sei unwirksam – unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert übernommen worden sei oder nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13, VIII ZR 185/14

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