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Vorkaufsrecht

Vereiteltes Vorkaufsrecht: Mieter hat Schadenersatzanspruch

17.02.2015

Wird eine Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Verkauft der Vermieter trotzdem an eine andere Person, hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch. Wie der Bundesgerichtshof entschied, gilt dies auch, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausüben konnte, weil der Vermieter ihn nicht über den Verkauf informiert hat.
BGH, Az. VIII ZR 51/14

Hintergrundinformation:

Wird eine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, er kann in den bereits ausgehandelten Kaufvertrag anstelle des Käufers eintreten und zum bereits feststehenden Preis die Wohnung kaufen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, ihm den Inhalt des Kaufvertrages rechtzeitig mitzuteilen und ihn über sein Vorkaufsrecht aufzuklären.

Der Fall:

Eine Hamburger Mieterin wohnte in einem Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen. Die Wohnungen wurden in Wohneigentum umgewandelt und verkauft, ohne dass sie davon erfuhr. Eines Tages meldete sich ihr neuer Vermieter – und bot ihr ihre Wohnung zum Kauf an. Der Preis lag bei 266.250 Euro – was dem Verkehrswert entsprach. Allerdings: Hätte die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt, hätte sich der Kaufpreis nach dem Kaufvertrag mit dem früheren Vermieter über das Haus gerichtet. Dann hätte der Anteil für ihre Wohnung bei 186.571 Euro gelegen. Sie hätte also gegenüber dem Verkehrswert einen Gewinn von über 79.000 Euro erzielen können. Die Mieterin verklagte nun den alten Vermieter auf Schadenersatz in der Höhe dieses entgangenen Gewinns.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof erklärte, dass bisher ein solcher Schadenersatzanspruch dem Mieter nur zugebilligt worden sei, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt und der Vermieter trotzdem die Wohnung dem anderen Interessenten übereignet habe. Hier sei jedoch die Mieterin durch die Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters um die Möglichkeit gebracht worden, ihr Vorkaufsrecht auszunutzen. Nach Abschluss des Kaufvertrages mit dem anderen Käufer sei ein solcher Versuch sinnlos. Die gesetzliche Regelung habe den Zweck, dem Mieter einen Kauf zu den gleichen Bedingungen zu ermöglichen, wie sie für einen Dritten gelten würden. Wenn dies an einer Verletzung der Mitteilungspflicht scheitere, habe der Mieter Anspruch auf Schadenersatz in Höhe des entgangenen Gewinns.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.01.2015, Az. VIII ZR 51/14

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