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Justiz 2

Vermieter darf Wohnung nicht eigenmächtig ausräumen

20.07.2010

Die Räumung einer Mietwohnung durch den Vermieter ohne gerichtlichen Titel stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Der Vermieter darf sich nicht einfach Zutritt verschaffen und Möbel und andere Gegenstände des Mieters entsorgen. Wer trotzdem selbst zur Tat schreitet, haftet auf Schadenersatz.
Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 45/09

Hintergrundinformation:

Die Räumung einer Mietwohnung erfordert ein langwieriges und kompliziertes Verfahren. Erst nach erfolgreicher Räumungsklage darf der Vermieter zur Tat schreiten – mit Hilfe des Gerichtsvollziehers, der die Wohnung öffnet. Befinden sich noch Sachen des Mieters in der Wohnung, müssen diese auf Kosten des Vermieters eingelagert werden.

Der Fall:

Ein Mieter in Wiesbaden war mehrere Monate lang verschwunden und bereits von Verwandten als vermisst gemeldet worden. Nachdem die Vermieterin zwei Monatsmieten nicht erhalten hatte, kündigte sie den Mietvertrag fristlos. Unmittelbar im Anschluss öffnete sie die Wohnung. Sie entsorgte einen Teil der Sachen des Mieters, ein Teil der Einrichtung wurde eingelagert. Dann tauchte der Mieter wieder auf. Für das Entsorgen seines Eigentums hatte er kein Verständnis. Er verklagte die Vermieterin auf Schadenersatz in Höhe von 62.000 Euro zuzüglich Gutachterkosten.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof gab nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH dem Mieter Recht. Die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung und deren Ausräumen seien als unerlaubte Selbsthilfe anzusehen (§ 229 BGB). Daran würden weder die Abwesenheit des Mieters noch die erfolgte Kündigung etwas ändern. Der BGH betonte, dass sich der Vermieter auch nach wirksamer Kündigung immer noch ein gerichtliches Räumungsurteil besorgen muss. Ansonsten hafte er unabhängig von einem eigenen Verschulden für jeglichen Schaden. Dies betreffe insbesondere die Wohnungseinrichtung und die sonstigen Sachen des Mieters. Der Vermieter habe für diese eine Obhutspflicht: Er müsse ein Bestandsverzeichnis erstellen und den Wert der Sachen ermitteln. Unterlasse er dies, könne man nicht vom Mieter Beweise für den Wert der entsorgten Gegenstände fordern. Beweispflichtig sei in diesem Fall der Vermieter. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass der Vermieter hier auf Schadenersatz hafte. Er verwies den Fall zwecks genauerer Schadensermittlung an das Landgericht zurück.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.7.2010, Az. VIII ZR 45/09
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