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Fenster undicht

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen

26.06.2018

Führt ein Vermieter Modernisierungen am Gebäude durch, die zu Energieeinsparungen führen, kann er die Miete entsprechend erhöhen. Allerdings muss er auch begründen können, inwiefern es durch die Änderungen zu einer Energieeinsparung kommt. Haben die Modernisierungen auch Nachteile für den Mieter, können diese den Vorteil der Energieeinsparung wieder aufheben und die Mieterhöhung unzulässig machen. Dies entschied das Amtsgericht Charlottenburg.
AG Charlottenburg, Az. 202 C 374/17

Hintergrundinformation:

Die Heizkosten machen heute einen großen Teil der Mietnebenkosten aus. Eine moderne Wärmedämmung sowie zeitgemäße Fenster können die Heizkosten senken. Führt der Vermieter Modernisierungsarbeiten durch, die eine Energieeinsparung zur Folge haben, kann er nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Miete auf Dauer um 11 Prozent der für die Arbeiten an der Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Vermieter muss für eine solche Mieterhöhung dem Mieter genau erläutern, wie sich die Mieterhöhung im Einzelnen berechnet.

Der Fall:

Die Vermieterin eines denkmalgeschützten Altbaus hatte die oberste Geschossdecke des Hauses zum Dachboden hin gedämmt. In der Wohnung einer Mieterin im dritten Stock hatte sie außerdem zwei alte, einfachverglaste Holzfenster gegen Holzfenster mit Isolierglas austauschen lassen. Die Mieterin der Wohnung war wenig erfreut. Denn ihr Badezimmerfenster ließ sich danach nur noch bis zu 20 cm weit öffnen. Zudem versäumten es die Handwerker, die Ritzen zwischen den neuen Fenstern und der Außenwand abzudichten. Obendrein war sie der Ansicht, dass die Dämmung des Dachbodenfußbodens wirkungslos sei, weil andere Änderungen an der Dachkonstruktion zu einem verstärkten Einströmen von Kaltluft führten. Die Vermieterin erhöhte jedoch die Miete aufgrund der Modernisierung. Die Mieterin akzeptierte dies nicht – beide sahen sich vor Gericht wieder.

Das Urteil:

Das Amtsgericht Charlottenburg stellte sich auf die Seite der Mieterin. Die Vermieterin habe sich nicht dazu geäußert, wie die Dachkonstruktion insgesamt zu einer Energieeinsparung führen solle. Nur auf die Dämmung der obersten Geschossdecke hinzuweisen, reiche nicht aus, da die anderen Dacharbeiten ebenfalls Einfluss auf die Effektivität der Wärmedämmung haben könnten. Auch die neuen Fenster seien kein Grund für eine Mieterhöhung. Das nur spaltweit zu öffnende Fenster im Bad sei ein Nachteil, der eine Energieeinsparung durch das Isolierglas wieder aufhebe. Dass aus Denkmalschutzgründen keine andere Konstruktion möglich gewesen sei, zähle hier nicht. Zudem setze eine Mieterhöhung wegen Modernisierung voraus, dass die Arbeiten abgeschlossen seien. Das sei hier nicht der Fall, solange die Ritzen zwischen Fenstern und Wand noch nicht abgedichtet wären. Die Mieterin musste daher die erhöhte Miete nicht bezahlen.

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 11. Januar 2018, Az. 202 C 374/17

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