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Werkstatt

Wohnen und Arbeiten unter einem Dach

5.08.2014

Die rechtlichen Vorgaben für gewerblich genutzte Räume und Wohnräume sind unterschiedlich – dies betrifft z. B. die Regeln für die Kündigung. Wie die D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH mitteilte, berücksichtigt der Bundesgerichtshof bei den anwendbaren Vorschriften besonders die Art des Vertragsformulars, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist und ob zur Miete Umsatzsteuer hinzukommt. Lässt sich nicht feststellen, welche Nutzung überwiegt, ist ein Wohnraummietvertrag anzunehmen.
BGH, Az. VIII ZR 376/13

Hintergrundinformation:

Für Wohnungsmieter gibt es viele gesetzliche Schutzvorschriften. Für Mieter von Gewerberäumen gelten diese nicht. In einem Gewerbemietvertrag kann viel freier vereinbart werden, was die Parteien für wichtig halten. Nun gibt es immer wieder Fälle, in denen sich beide Bereiche überschneiden. Denn mancher arbeitet heute zuhause oder nutzt einen Teil der Räume zur Ausübung eines Gewerbes. Schnell stellt sich dann die Frage, welche Vorschriften für den Vertrag gelten.

Der Fall:

Die Mieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin hatten im Erdgeschoss eine Hypnosepraxis betrieben und im Rest des Hauses gewohnt. Der Vermieter kündigte nun das Mietverhältnis für das Haus – ohne Angabe von Gründen. Er sah das Mietverhältnis als gewerblichen Mietvertrag an; die Angabe von rechtlich wasserdichten Kündigungsgründen ist jedoch nur beim Wohnraummietvertrag Pflicht. Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof entschied nach Angaben der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH, dass der Mietvertrag hier als Wohnraummietvertrag zu behandeln sei. Zwar seien die Flächen von Praxisräumen und Wohnung in etwa gleich groß. Es wären aber auch andere Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Hier sei ein Vertragsformular für Wohnräume verwendet worden. Der Vertrag sei unbefristet, was für Gewerberäume untypisch sei. Die Mieter müssten auch keine Umsatzsteuer zahlen. All dies spreche für einen Wohnraummietvertrag. Generell gelte: Sei nicht feststellbar, dass die gewerbliche Nutzung überwiege, müsse man einen Wohnraummietvertrag annehmen, da sonst der Schutz für Wohnraummieter allzu leicht ausgehebelt werde. Die Kündigung war hier damit unwirksam.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 09. Juli 2014, Az. VIII ZR 376/13
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