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Wohnungsgrundriss

Wohnfläche bei Dachwohnungen

22.12.2009

Nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH hat sich der Bundesgerichtshof erneut mit der Berechnung der Wohnfläche von Mietwohnungen beschäftigt. Wird in einem formularmäßigen Mietvertrag über eine Dachwohnung der Begriff „Mietraumfläche“ verwendet, ist damit laut Urteil die Wohnfläche gemeint. Fällt diese um mehr als zehn Prozent kleiner aus als vereinbart, kann der Mieter die Miete mindern.
BGH, Az. VIII ZR 244/08

Hintergrundinformation:

Die Gerichte haben wiederholt entschieden, dass eine Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche einen Wohnungsmangel darstellt, der zur Mietminderung berechtigt. Voraussetzung: Die wirkliche Wohnfläche ist um über zehn Prozent kleiner als die vereinbarte. Wie die Wohnfläche berechnet wird, ist gesetzlich festgelegt. Bei Dachwohnungen gelten besondere Regeln – so sind Dachschrägen nur teilweise einzurechnen.

Der Fall:

Im Mietvertrag für eine Dachgeschosswohnung war eine „Mietraumfläche“ von 61,5 qm vereinbart worden. Vor seinem Auszug stellte der Mieter fest, dass die Wohnfläche nur 54,27 qm betrug. Er klagte auf anteilige Rückzahlung zuviel gezahlter Miete für fünf Jahre, insgesamt 1.694 Euro plus Zinsen. Der Vermieter berief sich darauf, mit „Mietraumfläche“ die Grundfläche der Wohnung gemeint zu haben und nicht die Wohnfläche.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Wohnungsmangel vorliege. Wie die D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH mitteilte, begründeten die Richter dies mit dem unklaren Begriff der „Mietraumfläche“. Darunter sei nicht selbstverständlich die Grundfläche der Wohnung zu verstehen. Da hier ein Formularmietvertrag verwendet worden sei, müssten die Grundsätze angewendet werden, die für alle Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten würden: Missverständliches gehe zu Lasten des Verwenders. Damit sei hier davon auszugehen, dass im Vertrag „Wohnfläche“ gemeint gewesen sei. Diese wäre nach der Zweiten Berechnungsverordnung unter Berücksichtigung der Dachschrägen zu ermitteln. So komme man zu einer Flächenabweichung von über zehn Prozent gegenüber dem Mietvertrag.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 244/08
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