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sehr altes Haus

Wohnungsmängel: „Opfergrenze“ für Vermieter

27.04.2010

Grundsätzlich darf der Mieter in bestimmten Fällen Mängel in der Wohnung selbst beseitigen und vom Vermieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Der Bundesgerichtshof hat nun nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH betont, dass jedoch ungeeignete oder im Verhältnis zum Gebäudewert zu teure Arbeiten nicht finanziert werden müssen.
BGH, Az. VIII ZR 131/09

Hintergrundinformation:

Kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines vom Mieter gemeldeten Mangels an der Wohnung in Verzug oder ist diese zur Erhaltung der Wohnung erforderlich, darf der Mieter nach § 536a BGB den Schaden selbst beseitigen bzw. beseitigen lassen und vom Vermieter den Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen. Beseitigt der Vermieter also einen Mangel nicht innerhalb einer ihm gesetzten angemessenen Frist oder ist der Bestand der Wohnung in Gefahr (Beispiel: Wasserrohrbruch am Wochenende) so kann der Mieter den Handwerker bestellen und dem Vermieter die Rechnung schicken. Die Kostentragungspflicht des Vermieters hat jedoch Grenzen.

Der Fall:

Die Mieterin eines Einfamilienhauses verlangte für die Beseitigung von Rissen in den Wänden einen Kostenvorschuss von 47.500 Euro. Die Vermieterin war der Ansicht, dass die zur Beseitigung der Schäden erforderlichen Kosten mindestens doppelt so hoch seien. Da der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 Euro liege, überschreite der finanzielle Aufwand für sie die „Opfergrenze“ und sei ihr nicht mehr zumutbar.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof stimmte der Vermieterin zu. Sie müsse den Kostenvorschuss schon deshalb nicht zahlen, weil die Ursache für die Risse völlig ungeklärt sei. Ohne Klärung der Ursache sei es sinnlos, die Risse zu beseitigen. Die Aufwendungen seien damit nicht erforderlich und von der Vermieterin nicht zu tragen. Die „Opfergrenze“, also die Grenze des Zumutbaren, sei überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturkosten und Gebäudewert bestehe. Dies sei bei einem Verkehrswert von 28.000 Euro und Kosten von 95.000 Euro der Fall. Der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH zufolge räumten die Richter ein, dass es einem Vermieter wegen einer besonderen Sachlage auch verwehrt sein könne, sich auf die Zumutbarkeit zu berufen. Dies erfordere jedoch eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalles.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. April 2010, Az. VIII ZR 131/09
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