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Wohnungsbesichtigung des Vermieters

17.01.2017

... wenn der Vermieter dreimal klingelt

Natürlich darf Ihr Vermieter nicht nach Belieben in Ihrer Wohnung ein- und ausgehen, sondern nur in begründeten Ausnahmefällen.

Die Ausnahmefälle sind:

  • Notfälle, wenn Reparatur- oder Sanierungsarbeiten anstehen, z.B. eine defekte Wasserleitung repariert werden muss
  • Beendigung des Mietverhältnisses oder geplanter Verkauf von Haus oder Wohnung, wenn die Wohnung Interessenten gezeigt werden muss
  • Prüfung und Behebung von angezeigten Mängeln

Tipp

Der Vermieter darf ohne Ihre Zustimmung keinen Ersatzschlüssel für die Wohnung zurückhalten.


Vorgehen:


Der Vermieter muss das Besichtigungsrecht schonend ausüben, das heißt er muss
  • die Besichtigung vorher schriftlich ankündigen bzw. einen Termin vereinbaren
  • die Interessen des Mieters berücksichtigen - zum Beispiel Berufstätigkeit, Krankheit, Urlaub (AG Hamburg NZM 2007, 211)
  • die Ankündigung muss mindestens 24 Stunden vorher, bei berufstätigen Mietern vier Tage vorher, erfolgen
  • es müssen die ortsüblichen Besuchszeiten eingehalten werden, normalerweise zwischen 9 - 13 Uhr, und 15 - 19 Uhr wochentags, ausnahmsweise auch sonn- und feiertags zwischen 11 - 13 Uhr
  • die jeweilige Dauer darf nicht zu lange sein, z.B. max. 30 Minuten
  • insgesamt max. 1-2 mal pro Woche während insg. 3 Stunden, 4 Termine pro Monat (AG Hamburg, 43 bC 1717/91)

Probleme:

Falls der Vermieter sich unberechtigt Zutritt zur Wohnung verschafft, begeht er Hausfriedensbruch und riskiert eine Strafanzeige. Er hat andererseits die Möglichkeit, wenn der Mieter unberechtigt die Besichtigung verweigert, über ein Eilverfahren bei Gericht dieses Recht zu erwirken. Der Mieter kann wegen unberechtigter Verweigerung abgemahnt werden und riskiert im Extremfall die Kündigung.

Tipp

Begründen Sie gegenüber Ihrem Vermieter, warum Ihnen ein Termin nicht passt. Legen Sie bei Krankheit z.B. ein Attest vor und bieten ihm Alternativtermine an. Sorgen Sie dafür, dass Sie den Zugang Ihrer Schreiben oder den Inhalt eines Gesprächs, z.B. durch Zeugen, beweisen können.


Eine anlassfreie Besichtigung durch den Vermieter wird nur im Abstand von 1-2 Jahren als zulässig gesehen, zumeist unabhängig von einer Besichtigungsklausel, um allgemein den Zustand der Wohnung zu kontrollieren (LG Berlin MM 2004, 125).


Urteil: Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, deren Auslegung ergibt, dass der Vermieter nicht ungefragt und ohne besonderen Anlass die Wohnung besichtigen darf, ihm die Besichtigung jedoch nach Vorankündigung in angemessenen Abständen (hier: alle zwei Jahre) oder aus besonderem Anlass gestattet ist, ist wirksam (AG Münster, Az. 6 C 4949/08).

Neuvermietung oder Verkauf der Mietwohnung

Wird die Wohnung neu vermietet oder verkauft, muss der Mieter mit dem Besuch potentieller Interessenten rechnen. Allerdings liegt das Hausrecht bei Wohnungsbesichtigungen auch hier beim Mieter, Völkerwanderungen durch die Wohnung braucht er nicht zu dulden. Generell darf der Mieter höchstens ein- bis zweimal wöchentlich für einen Termin beansprucht werden. Zieht sich der Verkauf oder Neuvermietung der Wohnung über Monate hin und hat der Mieter schon sehr viele Termine erdulden müssen, kann er beim Vermieter darauf dringen, die Termine zu bündeln und auf unter eine Stunde im Monat zu begrenzen.

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