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Nebenkosten

Heizung und Warmwasserkosten

Hier finden Sie häufige Fragen und Antworten zum Thema "Heizung und Warmwasserkosten".

Wie werden die Heizkosten in zentral beheizten Wohnungen abgerechnet?

Der individuelle Verbrauch der Mieter ist in allen Häusern mit zwei oder mehr Wohnungen zu berücksichtigen, in denen es eine Zentralheizung gibt. Warmmieten und Pauschalen sind nicht zulässig.

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Was unterscheidet die Abrechnung der Heizkosten- und Warmwasserkosten (sog. "warme Betriebskosten") von der Abrechnung der sonstigen Nebenkosten (sog. "kalte Betriebskosten")?

Der Vermieter ist bei der Festlegung der Heiz- und Warmwasserkosten an die Heizkostenverordnung gebunden. Sie legt fest, dass der individuelle Verbrauch des einzelnen Mieters bei der Abrechnung berücksichtigt werden muss. Die Heiz- und Warmwasserkosten werden deshalb meist gesondert von den übrigen Nebenkosten abgerechnet. Ausnahmen: In Einliegerwohnungen (Zweifamilienhaus, von denen eine Wohnung der Vermieter bewohnt) können sich Vermieter und Mieter darauf einigen, dass die Heizkostenverordnung nicht angewendet wird (§ 2 HeizkostenVO). Eine Absprache über die Zahlung einer Pauschale als Abgeltung der gesamten Heiz- und Warmwasserkosten ist hier zulässig.

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Wann muss der Vermieter nach der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abrechnen?

Der Vermieter muss nach § 11 der Heizkostenverordnung dann nicht verbrauchsabhängig abrechnen,

  • wenn die Verbrauchserfassung unwirtschaftlich ist. Dies ist der Fall, wenn die Kosten für die Erfassung des Verbrauchs extrem hoch oder die Heiz- und Wasserkosten außergewöhnlich gering (Niedrigenergiehäuser) sind
  • wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich ist
  • wenn die Mieter den Wärmeverbrauch in den angemieteten Wohnungen nicht beeinflussen können (in Alters- und Pflegeheimen, Studenten- und Lehrlingsheimen)
  • wenn der Vermieter eine besonders energiesparende Heizanlage betreibt (z.B. Solaranlage).

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Gilt die Heizkostenverordnung auch für Eigentumswohnungen?

Ja (§ 3 Heizkostenverordnung).

Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet?

Der Mieter kann die gesamten auf seine Wohnung entfallenden Heizkosten um 15% kürzen. Dieses Kürzungsrecht bezieht sich nicht nur auf den Nachzahlungsbetrag, sondern auf den gesamten Heizkostenbetrag (§ 12 HeizkostenVO).

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Kann im Mietvertrag zur Abgeltung der Heizkosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart werden?

Nein, Warmmieten und Pauschalen können nach der Heizkostenverordnung nicht vereinbart werden. Nur wenn die Heizkostenverordnung nicht anwendbar ist oder bei Einliegerwohnungen (Zweifamilienhäuser, bei denen der Vermieter mit dem Mieter unter einem Dach lebt), kann der Vermieter die Zahlung einer Pauschale im Mietvertrag vorsehen.

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Kann der Vermieter im Mietvertrag die Anwendung der Heizkostenverordnung ausschließen?

Nein. Nur in Einliegerwohnungen (Zweifamilienhäuser, bei denen der Vermieter mit dem Mieter unter einem Dach wohnt) können andere Vereinbarungen getroffen werden (§ 2 Heizkostenverordnung).

Was gehört zu den umlagefähigen Heizkosten?

  • Künftig auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse (neu) und die Kosten der Eichung von Zählern (bisher nur in der Betriebskostenverordnung geregelt)
  • Brennstoffkosten, z.B. die Kosten für Öl bei einer Ölheizung
  • Kosten des Betriebsstroms, z.B. die durch einen Zwischenzähler ermittelten Stromkosten für die Umwälzpumpe und die Ölpumpe im Brenner
  • Kosten für die Wartung der Anlage, insbesondere Kosten für die regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Heizungsfachfirma
  • Bedienungs- und Überwachungskosten sowie Kosten für die Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, insbesondere Hausmeisterkosten bei Kohle- und Koksheizungen
  • Kosten der Immissionsschutzmessung. Diese durch Schornsteinfeger durchgeführten Abgasuntersuchungen dürfen auf den Mieter umgelegt werden.
  • Kosten für die Miete von Erfassungsgeräten, z.B. Miet- oder Leasingkosten für Heizkostenverteiler oder Wärmezähler
  • Kosten der jährlichen Ablesung sowie der Abrechnung, Eichung und Überwachung der Verdunstungsröhrchen durch den Wärmemessdienst

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Muss der Mieter die Mitarbeiter von den Wärmemessfirmen in die Wohnung lassen?

Da der Vermieter die genauen Verbrauchsdaten erheben muss, kann er auch verlangen, dass die Ableser in die Wohnung gelassen werden. Dabei muss er den Ablesetermin rechtzeitig vorher ankündigen. Darüber hinaus muss auf die zeitliche Verfügbarkeit des Mieters Rücksicht genommen werden. Kann der Mieter dem Termin der Ablesung nicht beiwohnen, muss der Vermieter einen zweiten Termin vereinbaren. Wenn ein Ablesen durch fehlende Bereitschaft des Mieters vereitelt wird, ist eine Schätzung zulässig.

Wie lange vorher muss der Ablesetermin angekündigt werden?

Mindestens 10 Tage vorher.

Was passiert, wenn der Mieter sich weigert, dem Mitarbeiter der Wärmemessfirma Zutritt zu der Wohnung zu geben?

Auf der Grundlage des Verbrauchs von den Vorjahren oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum wird eine Schätzung des Verbrauchs vorgenommen (§ 9a Heizkostenverordnung).

Was ist, wenn der Mieter an diesem Tag einen wichtigen Termin hat?

Der Mitarbeiter des Wärmemessdienstes muss ein zweites Mal kommen ohne dass zusätzliche Kosten für den Mieter anfallen.

Der Mitarbeiter des Wärmemessdienstes bittet nach der Ablesung regelmäßig um eine Unterschrift. Was unterschreibt der Mieter?

Der Mieter unterschreibt ein Ableseprotokoll mit den einzelnen Werten. Er bestätigt mit seiner Unterschrift, dass die Ablesung korrekt ist.

Muss der Vermieter oder der Mieter die Heizkosten bezahlen, wenn im Mietvertrag nichts dazu geregelt ist?

Wenn die Heizkostenverordnung anwendbar ist, muss der Mieter die Heizkosten bezahlen, selbst dann, wenn im Mietvertrag nichts zur Kostentragungspflicht geregelt ist.

Worauf ist bei den Kosten des Betriebsstroms zu achten?

Übersteigen die Kosten für den Betriebsstrom 8 % der Brennstoffkosten, liegt oft ein Abrechnungsfehler vor.

Worauf ist bei den Kosten für die Bedienung der Anlage zu achten?

Bei Ölheizungen fallen regelmäßig keine Bedienungskosten an. Bei anderen Heizungsanlagen sind die Hausmeisterkosten meist schon zulässig im Rahmen der sonstigen Nebenkostenabrechnung umgelegt.

Worauf ist bei den Kosten für die Wartung der Anlage zu achten?

Mit der Wartung der Anlage werden oft Reparaturen durchgeführt. Reparaturkosten dürfen jedoch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den Anteil der Kosten für die Reparatur herausrechnen, im Zweifel im Wege der Schätzung. Sind die Wartungskosten höher als 5 % der Brennstoffkosten, liegt oft ein Abrechnungsfehler vor.

Worauf ist bei den Kosten für den Schornsteinfeger zu achten?

Kosten für einen Schornsteinfeger können nicht sowohl in der Heizkostenabrechnung als auch in der sonstigen Nebenkostenabrechnung auftauchen. Ist dies der Fall, liegt meist ein Abrechnungsfehler vor.

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Muss der Vermieter dem Mieter die Originalrechnungen, die der Abrechnung zugrunde liegen, auf Anforderung zeigen?

Der Vermieter muss dem Mieter alle Originalrechnungen zeigen (§ 810 BGB). Eingesehen werden dürfen alle Unterlagen - inklusive die der anderen Mietparteien. Der Mieter kann sich Kopien auch gegen Kostenerstattung zusenden lassen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet. Der Vermieter kann nicht auf Datenschutzgesichtspunkte verweisen, und die Einsicht in die Unterlagen verweigern

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Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Einsichtnahme verweigert?

Der Mieter braucht so lange keine Nachzahlungen zu leisten, wie ihm die Einsichtnahme verweigert wird.

Wer erstellt die Heizkostenabrechnung? Der Vermieter selbst?

Meist wird eine Wärmemessfirma nicht nur mit der Ablesung des exakten Verbrauchs in der einzelnen Wohnung, sondern auch mit der Erstellung der Heizkostenabrechnung beauftragt.

An wen muss sich der Mieter wenden, wenn er Zweifel an der Richtigkeit der Heizkostenabrechnung hat?

Immer an den Vermieter. Der Vermieter kann den Mieter wegen seiner Beanstandungen niemals einfach auf die Wärmemessfirma verweisen, weil diese die Abrechnung erstellt hat.

Kann der Vermieter einer Eigentumswohnung vom Mieter verlangen, dass er sich bei Beanstandungen der Heizkostenabrechnung an den Verwalter wendet?

Nein. Der Vermieter ist Vertragspartner des Mieters und kann bei Beanstandungen den Mieter nicht einfach auf die Hausverwaltung verweisen.

Wie erfolgt die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten?

Die Heizkostenabrechnung beinhaltet einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Teil. Die Heizkosten und die Warmwasserkosten werden jeweils in Grund- und Verbrauchskosten aufgeteilt (§§ 7, 8 HeizkostenVO).

  • Die Grundkosten können vom Vermieter auf eine Quote von 30% bis 50% festgesetzt werden. Diese Kosten sind unabhängig vom Verbrauch und werden durch das Heizverhalten nicht beeinflusst. Die Verteilung erfolgt meist nach Quadratmeterzahl der Wohnfläche.
  • Der Verbrauchskostenanteil (Anzahl der abgelesenen Striche) können entsprechend vom Vermieter zwischen 50 und 70 % der Gesamtkosten festgelegt werden. Teilweise müssen seit dem 1.1.09 zwingend 70 % der Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Höhe beeinflusst der Mieter durch sein Heizverhalten.

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Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet?

Der Mieter kann den Vermieter gerichtlich dazu zwingen, verbrauchsabhängig abzurechnen. Außerdem kann er die Heizkostenrechnung um 15% kürzen.

Kann der Vermieter die Kosten für den Kauf der Messgeräte auf die Mieter abwälzen?

Es handelt sich in diesem Fall um eine Modernisierung. Danach können 11 % der Anschaffungskosten auf den Mieter umgelegt werden.

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Warum werden nicht die gesamten Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet?

Die Lage der Wohnung im Haus ist zum Teil entscheidend für die Höhe der Heizkosten. Darüber hinaus enthält die Heizkostenabrechnung Fixkosten wie z.B. Kosten für die Wartung der Anlage, die nicht vom Verbrauch des jeweiligen Vermieters abhängig sind.

Darf der Vermieter monatliche Vorauszahlungen auf die Heizkosten verlangen?

Im Mietvertrag kann der Vermieter eine Klausel aufnehmen, in denen der Mieter verpflichtet wird, Vorauszahlungen auf die Heizkosten zu leisten.

Die Heizkostenvorauszahlungen des Mieters übersteigen die tatsächlichen Nebenkosten seit Jahren. Kann der Mieter die Vorauszahlungsbeträge kürzen?

Mieter dürfen die Vorauszahlungsbeträge zwar nicht einfach kürzen. Sie können aber eine Herabsetzung vom Vermieter verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Abrechnung zu erstellen?

Die Heizkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen. Versäumt der Vermieter dies Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen.

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Was passiert bei Auszug des Mieters?

Die Heizkosten müssen in der laufenden Periode anteilig umgelegt werden. Für den verbrauchsabhängigen Anteil muss meist eine Zwischenablesung (nicht Zwischenabrechnung) erfolgen. Der Vermieter muss jedoch keine gesonderte Abrechnung erstellen. Der Mieter muss demnach warten, bis die anderen Mieter abgerechnet werden.

Welche Angaben muss eine korrekte Heizkostenabrechnung enthalten?

Eine Heizkostenabrechnung muss folgendes enthalten:

  • den Abrechnungszeitraum
  • den zu verteilenden Gesamtverbrauch (Anfangs- und Endstand sind aufzuführen)
  • den Anteil der Gesamtkosten, der verbrauchsabhängig umgelegt werden soll
  • die genaue Aufschlüsselung der Wohnungen
  • die Aufstellung der Vorauszahlungen und deren Anrechnung
  • den Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag.

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Darf der Abrechnungszeitraum vom Vermieter beliebig festgelegt werden?

Die Vorauszahlungen auf die Heizkosten sind jährlich vom Vermieter oder einer von ihm beauftragten Firma abzurechnen. Nicht notwendig ist die Abrechnung nach dem Kalenderjahr. Der Vermieter muss den Zeitraum (also zum Beispiel 1.4.2016 bis 31.03.2017) in der Heizkostenabrechnung genau benennen. Nur Kosten, die in diesen Abrechnungszeitraum fallen, dürfen aufgeführt werden. Der Bemessungszeitraum kann durch eine Vereinbarung verkürzt (z.B. vierteljährlich) werden, er darf jedoch nicht länger als ein Jahr sein.

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Muss der Vermieter Fristen für die Heizkostenabrechnung einhalten?

Seit dem 1.9.2001 hat der Vermieter die Abrechnung "spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums" vorzulegen. Reicht der Abrechnungszeitraum zum Beispiel vom 15.8.2016 bis 14.8.2017, muss der Mieter die Abrechnung spätestens bis 31. August 2018 bekommen.

Gibt es auch Fälle, in denen der Mieter trotz Überschreitens der Frist die Heizkosten noch bezahlen muss?

Ausnahmsweise darf der Vermieter mit seiner Abrechnung die 12-Monatsfrist überschreiten, wenn er dies nicht zu vertreten hat. Das kann zum Beispiel bei einer verspäteten Abrechnung der Lieferanten der Fall sein, oder wenn Abgabenbescheide zu spät festgesetzt wurden.

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