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Mieterhöhung

Kaution

Hier finden Sie häufige Fragen und Antworten zum Thema "Kaution".

Was ist eine (Miet-)Kaution?

Eine Mietkaution ist eine Leistung des Mieters, die er dem Vermieter als Sicherheit für die Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten leistet.

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Wann kann der Vermieter eine Kaution fordern?

Eine Mietkaution kann der Vermieter nur dann einfordern, wenn er dies mit dem Mieter vereinbart hat. Findet sich also im Mietvertrag oder einer gesonderten Vereinbarung keine entsprechende Regelung, muss eine Mietkaution nicht bezahlt werden. Die meisten Mietvertragsvordrucke beinhalten jedoch entsprechende Klauseln.

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Wie hoch darf eine Kaution sein?

Es darf höchstens die dreifache Netto-Monatsmiete (also ohne die Pauschale oder die als Vorauszahlung ausgewiesenen Nebenkosten) verlangt werden. Eine Vereinbarung über zum Beispiel vier Monatsmieten ist unwirksam.

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Was ist eine Barkaution?

Der Mieter übergibt oder überweist dem Vermieter den vereinbarten Betrag. Dies ist die häufigste Form der Mietkaution.

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Muss der Mieter zu Mietbeginn die gesamte Barkaution überweisen oder ist sie in Raten zahlbar?

Der Mieter kann den Kautionsbetrag bei der Barkaution (der Mieter leistet die Sicherheit in Geld) in drei gleichen monatlichen Teilleistungen erbringen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter kann also die Übergabe der Schlüssel verweigern, wenn nicht die erste Rate in Höhe eines Drittels des Kautionsbetrages bezahlt ist. Die zweite Rate muss dann spätestens zu Beginn des zweiten Vertragsmonats und die dritte Rate zu Beginn des dritten Monats gezahlt werden.

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Kann der Vermieter im Mietvertrag regeln, dass der Mieter die Barkaution in seiner gesamten Höhe bei Beginn des Mietverhältnisses bezahlen muss?

Nein, eine solche Vereinbarung ist unwirksam. Der Mieter kann in drei gleichen monatlichen Raten bezahlen, auch wenn er eine solche Klausel unterschrieben hat.

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Darf der Vermieter den Kautionsbetrag auf sein eigenes Konto einzahlen oder muss er ein Sonderkonto anlegen?

Der Vermieter darf über den Betrag nicht nach seinem Belieben verfügen und das Geld auf sein eigenes Konto einzahlen oder ausgeben. Der Vermieter muss den Betrag - getrennt von seinem eigenen Vermögen - bei einem Kreditinstitut anlegen. Meist zahlt der Vermieter den Kautionsbetrag auf ein Sparbuch mit der ausdrücklichen Bezeichnung als Kautionssparbuch ein. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Vermieters können die Gläubiger keinen Zugriff auf ein Sparbuch nehmen, das in Form eines Sonderkontos als Kautionssparbuch läuft. Es dient also dem Schutz des Mieters.

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Muss der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass er den Kautionsbetrag ordnungsgemäß angelegt hat?

Ja, der Mieter hat einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Der Vermieter hat dazulegen, wie er die Kaution angelegt hat und wie viel Zinsen anfallen.

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Wem steht der Zinserlös aus der Anlage der Kaution zu?

Der Zinserlös aus der Kaution steht dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zu, unabhängig davon, welche Anlageform gewählt wurde.

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Kann der Mieter die Zinsen während des laufenden Mietverhältnisses fordern?

Nein, die Zinsen erhöhen die Sicherheit. Sie können wie die Kaution also erst nach Beendigung des Mietverhältnisses gefordert werden.

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Zahlt der Vermieter auf die Zinsen die Zinsabschlagssteuer?

Die Bank zieht die Zinsabschlagssteuer von den Zinsen ab. Der Vermieter bekommt darüber eine Bescheinigung von der Bank. Der Mieter kann diesen Betrag in der Steuererklärung geltend machen.

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Muss auch bei Zimmern in Studenten- oder Jugendwohnheimen die Barkaution verzinst werden?

Nein. Bei Zimmern in Studenten- oder Jugendwohnheimen muss die Kaution ausnahmsweise nicht verzinst werden.

Kann der Mieter mit dem Vermieter vereinbaren, dass der Kautionsbetrag in Aktien oder in festverzinslichen Wertpapieren angelegt wird?

Seit der Mietrechtsreform vom 1.September 2001 können Vermieter und Mieter auch diese Anlageformen wählen. Die Erträge stehen dem Mieter erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Vermieter kann bei Verlusten nicht die "Auffüllung" des verlorenen Betrages verlangen. Ein Gewinn steigert jedoch die "Sicherheit" für den Vermieter. Der Mieter riskiert bei Verlusten eine geringere Kautionsrückzahlung und kann vom Vermieter natürlich trotzdem aus dem Mietvertrag z.B. wegen nicht korrekt durchgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden.

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Welche weiteren Beispiele für eine Kautionsstellung gibt es?

  • Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter legt ein Sparbuch auf seinen Namen an. Die Forderung wird verpfändet

  • Sparbuch mit Sperrvermerk: Der Mieter kann das Geld auf einem Sparbuch einzahlen und dem Vermieter übergeben. Das Sparbuch enthält einen Sperrvermerk, nach dem sowohl Vermieter als auch Mieter nur mit Zustimmung des anderen auf die Kaution zugreifen können

  • Gemeinsames Konto: Vermieter und Mieter können auch ein gemeinsames Konto einrichten, über das sie nur gemeinsam verfügen können

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Kann der Mieter bestimmen, in welcher Form er die Kaution erbringt?

Der Vermieter kann im Mietvertrag regeln, in welcher Form die Sicherheit zu leisten ist. Ist im Mietvertrag zum Beispiel eine Barkaution vereinbart, kann der Mieter nicht einfach frei eine andere Anlageform (z.B. Sparbuch mit Sperrvermerk) wählen.

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Was ist einem jungen Studenten zu raten, der kein Geld für die Erbringung einer Kaution hat?

Er sollte darauf hinwirken, dass der Vermieter z.B. eine Bürgschaft eines Angehörigen (z.B. Eltern) oder der Bank akzeptiert. Im Falle einer Bankbürgschaft sollte er von verschiedenen Banken Angebote einholen, um Kosten und Konditionen zu vergleichen.

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Welche seiner Forderungen darf der Vermieter aus der Kaution bedienen?

Er kann aus der Kaution beispielsweise Mietrückstände, Beschädigungen der Wohnung, offene Nebenkosten, unterlassene Schönheitsreparaturen oder Umzugsspuren bezahlen.

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Muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, wenn er die Kaution zum Ausgleich für ausstehende Forderungen verwendet?

Ja. Der Vermieter muss den Mieter sofort davon benachrichtigen, wenn er sich aus der Kaution bedient.

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Der Mieter mindert die Miete wegen angeblicher Mängel in der Wohnung. Darf der Vermieter sich aus der Kaution bedienen, wenn er die Mietminderung für ungerechtfertigt hält?

Nein. Der Vermieter darf auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nur zugreifen, wenn der Anspruch unbestritten ist. Dies ist hier jedoch gerade nicht der Fall. Der Mieter kann den Vermieter gerichtlich dazu verpflichten, das Kautionskonto wieder aufzustocken.

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Welche Möglichkeiten hat der Mieter bei einem unberechtigten Zugriff des Vermieters auf die Kaution?

Hat der Vermieter unberechtigt auf die Kaution zugegriffen, kann ihn der Mieter gerichtlich verpflichten, das Kautionskonto wieder auf die ursprüngliche Summe zu bringen.

Wann ist der Vermieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet?

Der Vermieter muss die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Er ist erst zur vollständigen Rückzahlung verpflichtet, wenn alle Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind, wenn also die Nebenkosten abgerechnet sind und die Wohnung ordnungsgemäß und ohne Mängel übergeben ist.

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Wie lange gibt die Rechtsprechung dem Vermieter Zeit zur Prüfung, ob noch Ansprüche bestehen?

Das ist umstritten und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles abhängig. Feste Fristen gibt es nicht. Als Faustregel gilt: Der Vermieter muss die Kaution "so schnell wie möglich" zurückzahlen. Viele Gerichte geben dem Vermieter eine Überlegungsfrist zwischen zwei und drei Monaten. Der Bundesgerichtshof hält in Einzelfällen sechs Monate für denkbar.

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Gibt es auch Situationen, nach denen der Mieter die Kaution sofort nach Auszug verlangen kann?

Wurde in einem Wohnungsübergabeprotokoll vom Vermieter bestätigt, dass die Wohnung keine Mängel hat, die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden und sind Nebenkostennachzahlungen nicht zu erwarten, muss der Vermieter zumindest einen Großteil der Mietkaution sofort zurückzahlen. Sind Nebenkostennachzahlungen zu erwarten, wurde die Wohnung aber sonst ordnungsgemäß übergeben, kann der Vermieter den durchschnittlichen Nachzahlungsbetrag der Vorjahre plus einen "Sicherheitszuschlag" zurückbehalten.

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Darf der Mieter in den letzten drei Monaten keine Miete mehr zahlen, weil der Mieter befürchtet, dass der Vermieter die Kaution nach Auszug zurückhält?

Nein. Versucht der Mieter, die Kaution "abzuwohnen", hat der Vermieter das Recht, ihn auf Zahlung der Mietrückstände zu verklagen. Da die Rückzahlung der Kaution zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig ist, kann auch nicht aufgerechnet werden. Es entstehen für den Mieter Verzugszinsen.

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Wie ist der Prozessverlauf, wenn der Mieter die letzten Monate vor Auszug die Miete nicht zahlt?

Nach Erhebung der Zahlungsklage durch den Vermieter dauert es meist Monate bis zur mündlichen Verhandlung. Wenn keine Nebenkostennachzahlungen oder sonstigen Ansprüche des Vermieters (dazu gehören auch Rechtsverfolgungskosten) mehr anstehen, kann der Mieter dann mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. Daraufhin erklärt der Rechtsanwalt des Vermieters den Rechtsstreit für erledigt. Der Mieter muss die Kosten des Rechtsstreits und Verzugszinsen tragen.

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Was sollte ein Mieter tun, wenn der Vermieter die Rückzahlung der Kaution unberechtigt verweigert?

Er sollte die Rückzahlung anmahnen und dem Vermieter eine Frist setzen. Außerdem sollte er in dem Schreiben erwähnen, dass bei unberechtigter Verweigerung der Rückzahlung Verzugszinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz anfallen können. Reagiert der Vermieter trotzdem nicht, muss Klage erhoben werden. Im Prozess wird dann geklärt, ob der Vermieter berechtigte Ansprüche gegen den Mieter hat.

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Von wem erhält der Mieter nach einem Vermieterwechsel durch Verkauf der Wohnung die Kaution zurück?

Wechselt der Eigentümer der Wohnung, wird das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer fortgesetzt. Von ihm kann der Mieter die Kaution zurück verlangen, selbst dann, wenn er die Kaution gar nicht erhalten hat. Der neue Eigentümer kann sich also nicht darauf berufen, die Kaution nicht erhalten zu haben. Ist vom neuen Vermieter die Kaution nicht zu erhalten, weil er zahlungsunfähig (Insolvenz) ist und das Geld nicht auf einem Sonderkonto angelegt ist, kann sich der Mieter an den alten Vermieter halten. Dieser muss in dem Fall bezahlen.

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