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Mietwohnung

Untervermietung

Hier finden Sie häufige Fragen und Antworten zum Thema "Untervermietung".

Was ist ein Untermieter?

Ein Untermieter ist jemand, der von einem Mieter gegen Entgelt die gesamte oder einen Teil der Mietwohnung überlassen bekommt. Ehegatten, Familienangehörige, Verlobte und Lebensgefährten, die mit dem Hauptmieter einen gemeinsamen Haushalt führen, sind keine Untermieter.

Muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung fragen?

Sollte der Mieter sich entschließen, seine gesamte Wohnung oder Teile davon unter-zuvermieten, muss er vorher die Erlaubnis des Vermieters einholen (§ 540 BGB, § 553 BGB). Bei Vermietung eines Teils der Wohnung kann der Vermieter jedoch verpflichtet sein, die Erlaubnis zu erteilen. Bei Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter seine Erlaubnis verweigern.

Muss der Mieter den Vermieter auch um Erlaubnis fragen, wenn er einem Dritten die Wohnung oder Teile der Wohnung kostenfrei überlässt?

Es macht keinen Unterschied, ob der Hauptmieter dem Dritten die Wohnung oder Teile der Wohnung gegen eine angemessene Miete oder kostenfrei überlässt. Es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Untermiete d.h. der Hauptmieter muss den Vermieter vor Gebrauchsüberlassung um Erlaubnis fragen. Nicht fragen muss der Mieter bei der Aufnahme von Gästen. Ein solcher erlaubnisfreier Besuch kann durchaus einige Wochen dauern (vgl. Gäste).

Gibt es Personen, die der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters auf Dauer in die Wohnung aufnehmen darf?

Nimmt der Mieter seinen Ehepartner, sehr nahe Angehörige wie Kinder, Eltern, Hausangestellte oder Pflegepersonal in die Wohnung auf, ist dafür die Erlaubnis des Vermieters nicht notwendig. Es besteht nur eine Anzeigepflicht. Bei Aufnahme eines Lebensgefährten muss der Vermieter zwar um Erlaubnis gebeten werden. Er kann diese im Regelfall jedoch nicht verweigern.

Welche Arten von Untervermietung gibt es?

Der Mieter kann entweder

  • die ganze Wohnung oder
  • einzelne Räume

seiner Wohnung untervermieten. Im zweiten Fall behält der Hauptmieter einen Teil der Wohnung für sich.

Wann muss der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung bzw. einzelner Räume geben?

Der Vermieter muss die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung geben, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann und dieses Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist (§ 553 BGB).

Wann hat der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung?

Als berechtigte Interessen gelten alle "vernünftigen Gründe", die den Willen des Mieters nach Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen. Begründen kann der Hauptmieter den Wunsch nach Untervermietung beispielsweise mit einem freien Zimmer durch den Auszug eines Familienmitglieds, einem gesunkenen Einkommen, finanziellen Engpässen, einer Krankheit oder der Notwendigkeit der häuslichen Pflege.

Sind berechtigte Interessen zu bejahen, wenn eine alleinerziehende Mieterin eine andere Alleinerziehende in der Wohnung aufnehmen will?

Ja, hier wurde von den Gerichten das Vorliegen von berechtigten Interessen bejaht.

Sind berechtigte Interessen zu bejahen, wenn sich Lebensgefährten trennen und der Hauptmieter nun einen anderen Mitbewohner sucht?

Ja, hier wurde von den Gerichten das Vorliegen von berechtigten Interessen bejaht.

Mit wem schließt der Untermieter den Untermietvertrag ab, mit dem Vermieter/Eigentümer der Wohnung oder dem Hauptmieter?

Mit dem Hauptmieter. An ihn ist die Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen zu überweisen, er kann das Untermietverhältnis kündigen.

Wann darf der Vermieter bei Vorliegen berechtigter Interessen die Erlaubnis bei Untervermietung eines Teils der Wohnung verweigern?

Verbieten kann der Vermieter die Untervermietung trotz berechtigten Interesses des Mieters, wenn dem Vermieter die Person des Untermieters nicht zugemutet werden kann, oder die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wird, oder wenn die Untervermietung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zumutbar ist. Diese Gründe werden im Gesetz nicht genauer erläutert.

Ist ein Untermieter "unzumutbar", wenn er finanzielle Probleme hat? Kann der Vermieter die Erlaubnis deswegen versagen?

Nein. Der Vermieter kann die Erlaubnis nicht versagen, weil sich der Untermieter in einer finanziellen Notlage befindet. Der Vermieter bekommt weiter die Miete vom Hauptmieter und nicht vom Untermieter.

Was muss der Mieter tun, wenn der Vermieter ihm die Erlaubnis zur Vermietung eines Teils der Wohnung grundlos und trotz Vorliegen berechtigter Gründe verweigert?

Er muss den Vermieter auf Zustimmung verklagen. Nimmt der Hauptmieter den Untermieter trotz fehlender Zustimmung auf, kann der Vermieter unter Umständen verlangen, dass der Untermieter wieder auszieht. Außerdem riskiert der Hauptmieter eine fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses.

Kann der Mieter die Untervermietung seiner gesamten Wohnung erzwingen?

Will der Vermieter sich auf die Untervermietung der gesamten Wohnung nicht einlassen, ist die Erlaubnis nicht erzwingbar. Der Mieter hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht und kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.

Was sollte der Hauptmieter bei Abschluss eines Untermietvertrages beachten?

  • Die Grundmiete ist grundsätzlich frei vereinbar und hängt nicht von der Miete des Hauptmietverhältnisses ab. Grenzen bilden Mietpreisüberhöhung und Mietwucher (vgl. Miete).
  • Wie sollen die Nebenkosten umgelegt werden? Möglich ist die Vereinbarung einer Pauschale oder die Vereinbarung von Nebenkostenvorauszahlungen, die dann nach Ende des Abrechnungszeitraums exakt abgerechnet werden.
  • Soll der Untermieter an Renovierungsarbeiten und -kosten (Schönheitsreparaturen) beteiligt werden?
  • Das Mietverhältnis kann auf unbestimmte Zeit mit der Möglichkeit der Kündigung abgeschlossen werden oder als befristetes Mietverhältnis, wenn ein möbliertes Zimmer oder zu einem vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 BGB). Die Möblierung des Zimmers spielt auch bei den Kündigungsfristen eine wesentliche Rolle.

Wenn der Hauptmieter das Untermietverhältnis kündigen will, muss er die Kündigung begründen? An welche Kündigungsfristen muss er sich halten?

Es kommt hier sehr stark darauf an, ob nur ein Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung untervermietet wurde. Weiter ist entscheidend, ob die untervermieteten Räume möbliert oder unmöbliert sind.

Der Hauptmieter hat ein möbliertes Zimmer seiner Wohnung untervermietet. Welche Kündigungsfristen müssen Hauptmieter und Untermieter einhalten? Muss der Vermieter die Kündigung begründen?

Der Hauptmieter wie auch der Untermieter können das Mietverhältnis jeweils bis zum Fünfzehnten eines Monats zum Monatsende kündigen (§ 573c Abs.3 BGB). Ist im Untermietvertrag eine längere Kündigungsfrist vorgesehen, gilt diese zwar für die Kündigung durch den Hauptmieter, nicht aber für die Kündigung durch den Untermieter (§§ 573c Abs.4 BGB). Das Gesetz sieht nämlich vor, dass diese Kündigungsfrist nicht durch eine Vereinbarung im Untermietvertrag zu Lasten des Untermieters verlängert werden kann. Beispiel: Im Untermietvertrag über ein möbliertes Zimmer ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten festgelegt. Der Untermieter möchte Ende April ausziehen. Seine Kündigung, die keine Begründung enthalten muss, muss bis 15. April zugegangen sein. Will der Hauptmieter dem Untermieter kündigen, braucht er die Kündigung ebenfalls nicht zu begründen. Der Untermieter genießt keinen Kündigungsschutz.

Der Hauptmieter hat ein unmöbliertes Zimmer seiner Wohnung untervermietet. Welche Kündigungsfristen muss der Hauptmieter einhalten?

Der Hauptmieter kann den Untermieter mit einer Frist von drei Monaten (soweit das Untermietverhältnis noch nicht 5 Jahre oder mehr besteht) kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse (beispielsweise Eigenbedarf) an der Kündigung hat. Dabei muss er jedoch alle Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung einhalten (vgl. Kündigung eines Mietverhältnisses). Alternativ kann er den Untermieter mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen muss (§ 573 a Abs. 2 BGB). Er muss die Kündigung in diesem Fall also nicht begründen.

Der Hauptmieter hat seine gesamte Wohnung unbefristet untervermietet. Welche Kündigungsfristen muss der Hauptmieter einhalten?

Ist die gesamte Wohnung untervermietet, hat der Untermieter den gleichen Kündigungsschutz wie jeder Mieter, er kann der Kündigung widersprechen und einen Härtefall einwenden. Die Kündigungsfristen betragen bis zu einer fünfjährigen Dauer des Mietverhältnisses drei Monate. Dabei reicht es, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Untermieter ist, um zum Ablauf des übernächsten Monats das Mietverhältnis zu beenden. Kürzere Kündigungsfristen können in einem Untermietvertrag vereinbart werden, wenn die Wohnung nur zu einem vorübergehenden Gebrauch untervermietet wurde (§ 573 c BGB).

Der Hauptmieter möchte ein halbes Jahr ins Ausland reisen. Kann er seine Wohnung für diese Zeit befristet untervermieten?

Ja. Die strengen Voraussetzungen für den Abschluss eines Zeitmietvertrages gelten nicht für eine Vermietung zu einem vorübergehenden Gebrauch.

Was heißt vorübergehender Gebrauch?

Zum vorübergehenden Gebrauch ist eine Wohnung nur dann vermietet, wenn der Mieter die Wohnung nur zu einem gewissen Zweck für eine absehbare Zeit benötigt und nicht zum Mittelpunkt seiner Lebensführung machen möchte. Beispiele sind Ferienwohnungen, Wohnung während einer Montagetätigkeit, Kuraufenthalt, Messe oder Wohnungen, die der Vermieter während einer längeren Reise vermietet.

Endet das Untermietverhältnis automatisch mit, wenn das Hauptmietverhältnis erlischt?

Wird das Hauptmietverhältnis beendet, besteht trotzdem der Vertrag zwischen Mieter und Untermieter weiter. Der Mieter muss dafür sorgen, dass auch sein Untermieter fristgerecht auszieht.

Wie kann ein Mieter vorgehen, der vorzeitig ein befristetes Mietverhältnis beendigen will?

Der Mieter kann auf den Vermieter zugehen und die Erlaubnis zur Untervermietung beantragen. Er muss einen möglichen Untermieter nennen. Weiter sollte er eine Frist setzen, bis zu der die Untervermietungserlaubnis gegeben sein soll. Der Hauptmieter kann kündigen, wenn der Vermieter die Untervermietung ablehnt oder nach Ablauf der Frist nicht reagiert.

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