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Mieterhöhung nach Modernisierung

5.09.2017

... alt aussehen verboten

Ihr Vermieter hatte es Ihnen bereits angekündigt: Er möchte nicht nur Ihre Wohnung modernisieren, sondern auch mehr Miete. Was Modernisierungen sind und wann Sie diese dulden müssen, wurde Ihnen bereits erklärt.

Was der Vermieter darf

Sind die Handwerker abgerückt und die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, geht es an Ihr Geld. Dann hat Ihr Vermieter zwei Möglichkeiten: er kann wegen des verbesserten Wohnwertes eine höhere Vergleichsmiete ansetzen (benötigt dafür aber Ihre Zustimmung), oder er bittet Sie jährlich um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zur Kasse.
Wichtig ist dabei aber: nicht jede Veränderung an Ihrer Wohnung, die Geld kostet, ist eine Modernisierung. Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz gehören ebenso wenig dazu wie ein neuer Teppichboden. Ihr Vermieter kann Sie an seinen Kosten nur dann beteiligen, wenn

  • eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts Ihrer Wohnung eingetreten ist ( z.B. durch eine Verbesserung des Wohnungszuschnitts)
  • die Maßnahmen die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern ( z.B. durch die Verbesserung der sanitären Einrichtungen) oder
  • Energie oder Wasser nachhaltig eingespart wird ( z.B. durch Wärmedämmungs -/Isolierungsmaßnahmen)

Achten Sie darauf, dass Sie wirklich nur für echte Modernisierungskosten herangezogen werden. Lässt z.B. der Vermieter das Haus neu verputzen und nutzt dies, um gleichzeitig eine Wärmedämmung anzubringen, dann darf er für die Mieterhöhung nur den Anteil ansetzen, den diese Energiesparmaßnahme ausmacht. Und er muss bei mehreren Mietern die Kosten angemessen auf die jeweiligen Wohnungen aufteilen. Er erhält die 11% also insgesamt von allen Mietern zusammen, nicht von jeder Mietpartei gesondert.


Fragen Sie Ihren Vermieter in jedem Fall auch, ob er für die Modernisierungsmaßnahme staatliche oder kommunale Zuschüsse erhält, was gerade bei Energie sparenden Aufwendungen oft der Fall ist. Die muss er sich nämlich anrechnen lassen.

Härtefall

Eine Mieterhöhung gibt es nicht, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt.

Dabei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Berücksichtigt werden dabei auch die geänderten Betriebskosten sowie die Einkommensverhältnisse des Mieters und der Betrag der Mieterhöhung.

Tipp

Der Mieter wird mit seinen Gründen aber nur gehört, wenn er sie innerhalb der Frist mitgeteilt hat, also bis zum Endes des Monats, nachdem er die Modernisierungsankündigung erhalten hat!

Nur wenn die Mieterhöhung mehr als 10 % höher als angekündigt ausfällt oder der Vermieter nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen hat, kommt es nicht mehr darauf an, ob die Härtegründe rechtszeitig vorgebracht wurden.

 

Auf einen Härtefall kann sich der Mieter aber dann nicht berufen, wenn der Vermieter mit der Modernisierung nur den allgemein üblichen Standard hergestellt hat oder wenn er die Arbeiten zum Beispiel wegen einer Gesetzesänderung vornehmen musste.

Beispiel:

Liegen die Voraussetzungen vor und entscheidet sich der Vermieter für die Umlagevariante, wird er 11% der reinen Modernisierungskosten auf die monatliche Miete umlegen: hat er also in unserem obigen Beispiel 12.000,-EUR für die gesamten Arbeiten ausgegeben, dann kann er hiervon die 8.000,-EUR, die die zusätzliche Wärmedämmung in der Abschlussrechnung ausmachen, für eine Mieterhöhung heranziehen. Eine öffentliche Förderung des Projekts mit 2.000,-EUR muss er aber anrechnen. Es bleiben 6.000,-EUR. Sind zwei etwa gleichgroße Wohnungen betroffen, macht dies pro Wohnung insgesamt 3.000,- EUR aus. Um 11% davon = 330,-EUR verteuert sich jährlich Ihre Wohnung. Die Mieterhöhung beläuft sich für Sie monatlich auf 27,50 EUR.


Wichtig: Der Vermieter darf nur die Kosten ansetzen, die notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen dürfen einer Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt werden (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4.2.09, Altenzeichen VIII ZR 84/08).

Es wird ernst: Will Ihr Vermieter mehr Geld, muss er das schriftlich von Ihnen verlangen. Eine Unterschrift des Vermieters ist nicht erforderlich. Erhalten Sie seine Nachricht per Telefax oder E-Mail, ist das ebenfalls zulässig. Daraus muss sich für Sie zweifelsfrei ergeben

  • der nachvollziehbar berechnete Erhöhungsbetrag
  • die Gesamtkosten der Modernisierung
  • die Kosten der einzelnen Baumaßnahmen
  • der Verteilerschlüssel, wenn mehrere Wohnungen von der Modernisierung betroffen sind.

Achtung: Informiert Ihr Vermieter Sie über die geplante Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht rechtzeitig, wird eine hierauf gestützte Mieterhöhung erst 6 Monate später wirksam. Dasselbe gilt, wenn die Mieterhöhung um 10% höher ausfallen soll als angekündigt.

Sie können das Ganze im Übrigen akzeptieren, müssen es aber nicht: Ihnen steht wie bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht zu.

 

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