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Gesetze

Rechte bei Wohnungsmangel

5.09.2017

Besser als das schönste Gerichtsverfahren ist normaler Weise eine außergerichtliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter, damit das Mietverhältnis nach der Klärung wieder gut weiter laufen kann. Einen Formulierungshilfe für eine einvernehmliche Mietminderung finden Sie hier.

Daher sollten diese Möglichkeiten so gut es geht genutzt werden, zum Beispiel auch im Rahmen einer Mediation.

Bei einem Wohnungsmangel stehen Ihnen folgende Rechte zu:

  • Mangelbeseitigung
  • Mietminderung
  • Selbstabhilfe
  • Zurückbehaltungsrecht
  • Schadenersatz
  • Kündigung 

Es gelten dafür aber unterschiedliche Voraussetzungen.

Tipp

Tropft das Wasser schon von den Wänden und Ihre teuren Antiquitäten oder Ihre Gemälde werden gefährdet? Setzen Sie dem Vermieter eine Frist (etwa von zwei Wochen) zur Beseitigung der Mängel. Zuckt er nach Ablauf der Frist immer noch hilflos mit den Schultern, können Sie Schadensersatz verlangen, wenn Ihre Sachen beschädigt werden.

Das Beweisduell

Ihr Vermieter hat auf "stur" geschaltet. Kommen Sie außergerichtlich nicht weiter, bitten Sie das Gericht um Hilfe.

Grund zum Klagen haben Sie beide:

  • Ihr Vermieter will seine ausstehende Miete, die Sie gemindert haben.
  • Als Mieter bestehen Sie auf Mängelbeseitigung oder Ersatz derjenigen Kosten, die Sie womöglich bereits für die Reparatur ausgelegt haben.

Tipp

Sorgen Sie für Beweise und dokumentieren Sie die Mängel! Das geht z.B. mit Fotos, Zeugen oder einem Lärm-Tagebuch.

Was der Mieter beweisen muss

Sie müssen immer nachweisen, dass die Wohnung tatsächlich mangelhaft ist.

Was der Vermieter beweisen muss

Gelingt Ihnen dieser Mangelnachweis, ist Ihr Vermieter mit dem Beweisen am Zug. Er muss nachweisen, dass

  • Sie den Mangel durch unsachgemäßes Verhalten selbst herbeigeführt haben oder
  • der Mangel zu geringfügig ist, um eine Mietminderung zu rechtfertigen oder
  • Sie den Mangel schon bei Einzug kannten.

Was beide Prozessparteien vorher bedenken müssen

Denken Sie vor Prozessbeginn daran, dass oft nur ein Sachverständigengutachten sicheren Aufschluss über den Mangel gibt. Als Vorschuss für die Tätigkeit des Gutachters muss ein stattlicher Betrag ausgelegt werden.
Verlieren Sie als Mieter, müssen Sie nicht nur die gesamten Prozesskosten, sondern auch die des Sachverständigen übernehmen.
Und das Schlimmste: Ihr Vermieter wird Ihnen seine Emotionen über den gewonnenen Prozess nicht vorenthalten.

Wichtige Vorschriften:

§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags  

§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln   

§ 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels  

§ 536b BGB Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme 

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