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Heizkosten

Betriebskosten Miete

8.11.2016

Einmaleins der umlagefähigen Kosten

Die Betriebskostenverordnung (Paragraf 2 BetrKV) zählt 17 Betriebskostenarten auf, die ein Vermieter auf seinen Mieter per Mietvertrag umlegen, diesem also anteilig in Rechnung stellen darf. 14 Kostenarten betreffen die kalten Betriebskosten, drei Kostenarten (Nr. 4, 5, und 6) die warmen Betriebskosten. Die warmen Betriebskosten werden regelmäßig im Rahmen der Heizkostenabrechnung erfasst und auf den Mieter umgelegt.

 

"Kalte" Betriebskosten Erklärung
Grundsteuer (Öffentliche Lasten des Grundstücks) Grundsteuer wird erhoben von der Gemeinde durch Grundsteuerbescheid. In Wohnungseigentumsanlagen bekommt jeder Eigentümer einen gesonderten Bescheid.
Wasser (Kosten der Wasserversorgung) Wasserverbrauch, Grundgebühr Wasser, Miete von Wasserzählern, Eichkosten für Zähler, Kosten für Abrechnung Wasser und Kostenaufteilung, Wartungskosten von Wassermengenreglern, Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
Abwasser/Kanal (Kosten der Entwässerung) Städtische Gebühren für Abwasser/Kanal (durch Abwasserbescheid) bzw. die entsprechenden Kosten für den Betrieb einer hauseigenen Abwasseranlage, z.B. Kosten der Wartung und Reinigung einer privaten Klär- und Sickergrube sowie Abfuhr des Klärschlamms und Schmutzwassers. Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Anmerkung: Nicht umlagefähig sind Kanalanschlussgebühren und Kosten der Beseitigung einer Abflussverstopfung!
Betriebskosten des Fahrstuhl Das sind Kosten für Strom, Bedienung und Aufsicht, Reinigung und Pflege sowie regelmäßige Inspektion der Sicherheit und Betriebsbereitschaft. Auch Personen, die Parterre wohnen, können mit diesen Kosten belastet werden. Die Gerichte entscheiden hier unterschiedlich. Wurde ein "Vollwartungsvertrag" abgeschlossen, darf der Vermieter den auf Reparaturen entfallenden Kostenteil nicht mit auf den Mieter umlegen.
Straßenreinigung / Müllbeseitigung Insbesondere Kosten, die von der Kommune durch Abgabenbescheid in Rechnung gestellt werden und Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen sowie die Kosten für den Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung Kosten für die Reinigung von Fluren, Treppen, Keller, Waschküche. Bei Beschäftigung von Reinigungspersonal die gesamten Kosten dafür. Kosten für die Schädlingsbekämpfung.
Gartenpflege Material- und Personalkosten für die Garten - und Grünanlagenpflege. Einschließlich der Kosten für den Kauf neuer Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen, nicht jedoch für den Erwerb von Gartengeräten.
Beleuchtung Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche, Keller etc. Umlegbar sind nur die Stromkosten und nicht die Kosten für das Auswechseln von Lampen und Glühbirnen.
Schornsteinreinigung Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung. Diese durch Schornsteinfeger durchgeführten Abgasuntersuchungen dürfen ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden.
Versicherungen Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden und sonstige Elementarschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug. Nicht umlagefähig sind Rechtsschutzversicherungen und Mietausfallversicherungen.
Hausmeister/Hauswart Vergütung des Hauswarts sowie die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die ihm der Eigentümer für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.
Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss Ist eine Gemeinschaftsantenne montiert, können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche, an die Kabelgesellschaft zu zahlende Grundgebühr hinzu. Die einmalige Anschlussgebühr kann nicht umgelegt werden. Weiterhin können die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage umgelegt werden.
Einrichtungen für die Wäschepflege Kosten des Betriebs der Waschmaschinen, Trockner, Wäscheschleudern etc. Dazu zählen die Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung, soweit nicht dort bereits berücksichtigt.
Sonstige Kosten Es handelt sich bei den "Sonstigen Betriebskosten" um einen Auffangtatbestand für solche Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich geregelt, aber gerichtlich anerkannt sind. Anmerkung: etwa für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter muss im Mietvertrag genau benennen, für was er Geld als "sonstige Betriebskosten" verlangt. Hier finden sich oft Fehler in den Abrechnungen, weil Vermieter hier manche Hauskosten einordnen wollen, die nicht umlagefähig sind oder nicht im Mietvertrag als "Sonstige Betriebskosten" aufgeführt sind.

 

"Warme" Betriebskosten Erklärung
Heizkosten Brennstoffkosten, z.B. die Kosten für Öl, Gas, Kohle

Kosten des Betriebsstroms, z.B. die durch einen Zwischenzähler ermittelten Stromkosten für die Umwälzpumpe und die Ölpumpe im Brenner

Kosten für die Wartung der Anlage, insbesondere Kosten für die regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Heizungsfachfirma

Bedienungs- und Überwachungskosten sowie Kosten für die Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes Koksheizungen

Kosten für die Miete von Erfassungsgeräten, z.B. Miet- oder Leasingkosten für Heizkostenverteiler oder Wärmezähler

Kosten der jährlichen Ablesung sowie der Abrechnung, Eichung und Überwachung der Verdunstungsröhrchen durch den Wärmemessdienst

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