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Heizkosten

Heizkostenabrechnung

21.08.2017

... heiße Vergütung nach kalter Epoche

Kontinuierlich steigende Energiekosten sind ein Dauerthema. Ob Strom Gas oder Kohle - die scheinbar unendliche Preisspirale nach oben trifft Hausherr und Mieter gleichermaßen.


Die Kosten für Heizung und Warmwasser stellen deshalb auch den größten Teil der Hausnebenkosten dar. 

Die ordnungsgemäße Abrechnung

Hier finden Sie eine Musterabrechnung. Für die Abrechnung gelten die Grundsätze der Nebenkostenabrechnung. Als Mieter müssen Sie dem Zahlenwerk entnehmen können


  • den Abrechnungszeitraum
  • den zu verteilenden Gesamtverbrauch (Anfangs- und Endstand sind aufzuführen)
  • den Anteil der Gesamtkosten, der verbrauchsabhängig umgelegt werden soll
  • die genaue Aufschlüsselung der Wohnungen
  • die Aufstellung der Vorauszahlungen und deren Anrechnung
  • den Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag.

Tipp

Prüfen Sie nach, wenn Sie bezweifeln, dass bei der Abrechnung alles mit rechten Dingen zugeht! Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Gesamtabrechnung und Ablesebelege aller Wohnungen

Der Verteilerschlüssel - Abrechnung nach Verbrauch

Bei den Heiz- und Warmwasserkosten - zu denen auch Betriebsstrom, Wartungs- und Messkosten gehören - muss es besonders gerecht zugehen. Der Vermieter darf sie nicht einfach durch Wohnfläche oder Personenzahl teilen, sondern hat sie am tatsächlichen Verbrauch zu orientieren und muss das Haus mit entsprechenden Messeinrichtungen versehen. Von dieser Verpflichtung gibt es nur wenige Ausnahmen.

Allerdings bedeutet das nicht, dass die Kosten zu 100 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Zwischen 50 und 70 Prozent müssen nach Verbrauch verteilt werden. Der Rest, also ein Anteil zwischen 30 und 50 Prozent, wird nach einem festen Maßstab (zum Beispiel Wohnfläche) verteilt.

Denn: Wer in der Mitte eines Hauses wohnt, hat Vorteile: Seine Nachbarn oben und unten heizen ebenfalls und somit verbraucht er weniger Energie als der Mieter im Parterre, der unter sich nur den kalten Keller hat. Dachgeschossmieter haben häufig einen erhöhten Verbrauch - oft lässt die Dachisolierung zu wünschen übrig.

Der Betrieb einer Heizung verursacht zudem Fixkosten (z.B. Abgasmessung, Ablesung, Leitungsverluste, Betriebsstrom), die nicht exakt einem Mieter zugeordnet werden können.

Sonderregelung
Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass bei bestimmten Gebäuden zwingend 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu berechnen sind.

Gemeint sind Häuser,

  • die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 1994 nicht erfüllen
  • und die eine Öl- oder Gasheizung haben
  • und in denen die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.

Alle drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Sind die Leitungen nicht gedämmt, kann der Wärmeverbrauch auch anderweitig nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden und wird dann als erfasster Wärmeverbrauch behandelt.

Ansonsten bleibt es dabei, dass nicht die gesamte Heizkosten, sondern mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent nach dem exakten Verbrauch berechnet werden. Was übrig bleibt, also 30 bis 50 Prozent, wird als Festkostenanteil meist nach der Wohnfläche aufgeteilt.

Tipp

Rechnet Ihr Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl er es müsste, können Sie sparen. Sie dürfen dann von den Gesamtheizkosten 15 Prozent abziehen, § 12 Heizkostenverordnung.

Die Ausnahmen

Der Vermieter muss nicht verbrauchsabhängig abrechnen, wenn sich die Heizkostenverordnung nicht anwenden lässt.


Dies gilt, wenn

  • wenn das Gebäude einen Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m2 und Jahr hat (Passivhaus).
  • die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist.
  • Sie als Mieter den Wärmeverbrauch in der von ihm angemieteten Wohnung nicht beeinflussen können (z.B. in Gemeinschaftsunterkünften wie Altersheimen und Studentenwohnheimen).
  • Sie mit Ihrem Vermieter eine Wohnung in dessen Zweifamilienhaus bewohnen, sogenannte Einliegerwohnung, und eine Vereinbarung getroffen haben, nach der die Heizkostenverordnung nicht anwendbar sein soll.
  • im Haus eine spezielle energiesparende Heizanlage eingebaut wurde (z.B. (Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe, Solarthermie, Kraft- Wärme-Kopplung) und eine behördliche Ausnahmegenehmigung für die abweichende Berechnungsmethode vorhanden ist.

Eine Schätzung kann nötig sein, weil die Ablesung fehlgeschlagen ist, z.B. wegen Geräteausfalls oder aus, oder wenn der Mieter trotz rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung dreimal in Folge den Mitarbeiter des Ablesedienstes nicht in die Wohnung lässt. Dafür sind nur bestimmte Schätzmethoden nach der Heizkostenverordnung zulässig.

Wichtige Vorschriften:

§ 556 BGB Vereinbarung über Betriebskosten

§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Heizkostenverordnung (HeizkostenV)
Energieeinspargesetz (EnEG)
Energieeinsparverordnung (EnEV)

 

 

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