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Nebenkostenabrechnung

Nebenkostenabrechnung

21.08.2017

... wann Mieter wirklich zahlen müssen

"Jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch", so oder ähnlich liest man viele Schlagzeilen. Diese Einschätzung mag stimmen oder auch nicht - fest steht, dass zahlreiche Abrechnungen formal oder inhaltlich fehlerhaft sind und dieses Thema mit den explodierenden Kosten für Heizöl und Gas immer mehr an Brisanz gewinnt.


Was oft im Eifer des Gefechts nicht realisiert wird: Mieter und Vermieter haben das gleiche Problem. Denn im Regelfall erstellt nicht der Vermieter die Abrechnung, sondern ein Abrechnungsunternehmen. Oft entstehen so für beide Beteiligte unverständliche Zahlenkolonnen.

Tipp

Umso wichtiger ist es für Sie als Mieter, im Vermieter nicht sofort den Missetäter zu sehen, wenn Rechnungen nicht nachvollziehbar sind oder zu hoch ausfallen.

Die ordnungsgemäße Abrechnung

Die Betriebskostenrechnung müssen Sie und alle Ihre Mitmieter schriftlich bekommen. Eine Abrechnung per Fax oder E-Mail auch ohne eine Unterschrift ist jedoch möglich. Einen Aushang im Treppenhaus dürfen Sie jedoch geflissentlich übersehen.


Eine korrekte Betriebskostenabrechnung muss enthalten:
  • Eine Angabe des Abrechnungszeitraums
  • Die Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten
  • Die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels
  • Die Berechnung der auf Sie entfallenden Betriebskostenanteile
  • Eine Aufstellung der von Ihnen vorgenommenen Vorauszahlungen

Hier finden Sie in einer Liste zusammengestellt, wo die häufigsten Abrechnungsfehler liegen und eine Abrechnungsformular erstellt.

Überstürzen Sie nichts: Der Vermieter muss Ihnen genügend Zeit geben, um die Betriebskostenabrechnung nach Art und Höhe zu überprüfen. Sie haben in der Regel einen Monat Zeit, um sie auf Herz und Nieren zu überprüfen. Gibt es keine berechtigten Einwendungen gegen die Abrechnung, müssen Sie allerdings innerhalb dieser Zeit die Nachzahlung leisten, sonst kann der Vermieter Sie auf Zahlung verklagen.

Eine Abrechnung, die nicht übersichtlich und auch für einen Durchschnittsmieter nicht verständlich ist, müssen Sie dagegen nicht bezahlen. Fordern Sie in diesem Fall Ihren Vermieter auf, Ihnen eine nachvollziehbare Rechenoperation über die Kosten vorzulegen.

Tipp

Haben Sie Zweifel an den einzelnen Kostenpositionen, lassen Sie sich die Originalrechnungen vom Vermieter vorlegen. Sie dürfen sich auch - auf eigene Kosten - Kopien davon machen.

Nicht in jedem Fall gefordert werden kann deren Zusendung. Die Gerichte gehen davon aus, dass der Mieter sich schon ins Büro des Vermieters begeben muss, um Zweifel aufzuklären. Anders ist es jedoch, wenn sich der Vermieter in einer weiter entfernten Stadt befindet.

Die Fristen

Die Abrechnung über die Betriebskosten hat der Vermieter Ihnen spätestens bis zum Schluss des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums schriftlich, per Fax oder E-Mail mitzuteilen. Verpasst er die Frist, hat er Pech, denn dann kann er Nachforderungen gegen Sie nur noch in Ausnahmefällen geltend machen.


Tipp!

Der Vermieter muss beweisen, dass die Abrechnung beim Mieter eingetroffen ist, andernfalls können Sie die Nachzahlung verweigern! Der Nachweis, dass die Abrechnung rechtzeitig abgeschickt wurde, genügt dafür nicht, vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs , Aktenzeichen VIII ZR 107/08.


Beispiel: Ist Abrechnungszeitraum 1.2.20015 bis 31.01.20016, muss der Vermieter die Abrechnung bis zum 31.01.2017 vorlegen.

Der Umlageschlüssel

Aus Ihrem Mietvertrag ergibt sich, ob Sie konkret einen Aufteilungsmaßstab vereinbart haben.

Abrechnungsmaßstab der Betriebskostenabrechnung ist die Wohnungsgröße in Quadratmetern, wenn im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist.

Häufig gilt aber als Abrechnungsmaßstab auch die in der Wohnung lebende Personenzahl.

In einer weiteren Variante können beide Maßstäbe kombiniert oder die Kosten nach Wohneinheiten oder Kubikmetern umbauten Raumes verteilt werden.

Verbrauchsabhängige Betriebskosten

Verbrauchsabhängige Betriebskosten sollen möglichst verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Sie müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn entsprechende Messeinrichtungen vorhanden sind.


Denn warum sollen Sie als Single ebenso viel für Wasser bezahlen, wie die Familie mit sieben Kindern? Sind in allen Wohnungen des Hauses oder an allen Zapfstellen Kaltwasserzähler installiert, muss der Vermieter die Zählerstände bei der Abrechnung berücksichtigen. Das bedeutet also nicht, dass der Vermieter jetzt überall Wasseruhren einbauen lassen muss. Trifft er diese Entscheidung zur Anschaffung nicht, kann er weiterhin nach den oben dargestellten Aufteilungsmaßstäben abrechnen.


Für Heizkosten gelten wiederum Sonderregelungen. Über diese können Sie sich nun unter Heizkostenabrechnung
 informieren.

...nächste Seite Rückforderung und Einbehalt der Nebenkosten (3/5)


< Wichtige Vorschriften: 
§ 556 BGB Vereinbarung über Betriebskosten         
§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten           
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
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