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Kündigung wegen Eigenbedarfs

21.01.2014

... sanfte Tante statt renitenter Mieter

Sie sind sich schon seit einiger Zeit im Gespräch mit Ihrem Vermieter wie ein "Fremdkörper" vorgekommen? Ihr Gefühl hat Sie nicht getäuscht. Ihr Hauswirt will Ihre Wohnung für sich oder seine Lieben.

Wohnungs- oder Hauseigentümer haben die Möglichkeit, einem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Nicht immer zu Recht - manchmal wird dieser Grund vorgeschoben, um sich von einem unbequemen Mieter zu trennen.

Begründeter Eigenbedarf

Der Vermieter hat ein so genanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dabei muss es sich nicht unbedingt um Wohnbedarf handeln. Es fällt auch unter Eigenbedarf, wenn die bisherige vermietete Wohnung nun zum Beispiel als Büro für die berufliche Tätigkeit genutzt werden soll. 

Berechtigte Angehörige

Beliebig austauschbar gegen jemanden, der irgendwie mit Ihrem Vermieter verwandt ist, sind Sie allerdings nicht.

Möchte er aber Ihr Quartier, um
  • seine Eltern oder Großeltern
  • seine Kinder oder Enkel
  • seine Geschwister oder deren Kinder 
  • seinen Lebenspartner
aufzunehmen, diese einziehen zu lassen oder selbst einziehen, wird es Ihnen nicht leicht fallen, sich gegen die Kündigung zu wehren. Kann Ihr Vermieter nachweisen, zu einem entfernten Verwandten eine besonders intensive Beziehung zu pflegen, gestattet ihm auch dies eine Eigenbedarfskündigung.
Erst seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.01.2010, Aktenzeichen VIII ZR 159/09, kann der Eigenbedarf auch für eine Nichte des Vermieters geltend gemacht werden, ohne dass eine besonders enge Beziehung nachgewiesen werden müsste. Lesen Sie hier weitere Beispiele aus der Rechtsprechung.
 
Auch für Pflegekinder oder Angestellte des Vermieters müssen Sie womöglich die Wohnung räumen.

Überzeugende Begründung

 

Der Gesetzgeber verlangt von Ihrem Vermieter Überzeugungskraft, wenn er Ihnen Ihre Bleibe entzieht. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen, warum er die Wohnung haben möchte. Er muss die Person angeben, für die er die Räume benötigt, und er muss begründen, warum gerade diese Person Ihre Wohnung braucht.

Welchen seiner Mieter der Vermieter mit seiner Eigenbedarfskündigung beglückt, kann er selbst wählen. Auch wenn es den betroffenen Mieter härter trifft als seinen Nachbarn mit einer vergleichbaren Wohnung, macht dies die Kündigung nicht per se unwirksam.

Vorbeugung von Missbrauch

 Um jedoch zu vermeiden, dass Vermieter sich durch eine Eigenbedarfskündigung von unliebsamen Mietern trennen wollen, haben die Gerichte Grenzen gesetzt.

Werden Sie deshalb hellhörig, wenn

  • schon bei Vertragsschluss der Eigenbedarf vorlag bzw. voraussehbar war. In diesem Fall hätte der Vermieter einen befristeten Vertrag abschließen müssen. Die Kündigung kann in diesem Fall "treuwidrig" sein.
  • der Vermieter eine 200 qm Wohnung für seine alleinstehende Tochter will. In diesem Fall kann der "Wohnbedarf überhöht" sein. Im Einzelfall kann jedoch auch dieser Wunsch von den Gerichten akzeptiert werden, nämlich dann, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe dafür hat.
  • der Vermieter die Wohnung gar nicht in dem Rahmen nutzen kann, wie er im Kündigungsschreiben angegeben hat.
  • in dem von Ihnen bewohnten Haus oder der Wohnanlage eine andere vergleichbare Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird. Dann muss Ihnen der Vermieter diese als Ersatz anbieten.

Wenn sich die Lebensplanung desjenigen ändert, für den der Eigenbedarf geltend gemacht wird, kann auch nach eher kurzer Mietdauer zu Recht Eigenbedarf geltend gemacht werden. Der Eigenbedarf darf nur für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht voraussehbar gewesen sein. Hier hat nach aktueller Rechtssprechung der Bundesgerichtshof die Rechte zur Eigenbedarfskündigung für den Vermieter gestärkt, vgl. BGH VIII ZR 233/12.

Tipp

Schlagen Sie doch beim Amtsgericht im Grundbuch nach, ob der Vermieter weitere Wohnungen besitzt. Vielleicht können Sie ermitteln, ob einige davon unbewohnt sind.


Kein "Ersatz-Eigenbedarf"

Schlägt Ihr Vermieter einen Zick-Zack-Kurs durch die Kündigungsgründe ein, ist dies ebenfalls nicht erlaubt. Sollte sich der Grund für Ihren Hinauswurf zum Beispiel wegen des Ablebens Ihres potenziellen Nachfolgers erledigt haben, darf Ihnen nicht übergangslos eine Ersatzperson präsentiert werden. Ihr Vermieter hat Sie - im Gegenteil - über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren und Sie müssen nicht ausziehen.

Vorgeschobener Eigenbedarf

Es steht fest: Ihr Vermieter hat Sie schändlich betrogen! Nicht dessen schwer kranker Vater wohnt jetzt als Nachfolger in Ihrer Wohnung, sondern eine quietschfidele junge Dame von außerhalb.

Die Täuschung

Zumindest der Verdacht liegt nahe, dass Ihr Vermieter den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht hat, um die Wohnung zu verkaufen oder jedenfalls mit einem ihm genehmeren Bewohner auszustatten.

Der Schadenersatz

Können Sie ein solch abgekartetes Spiel zu Ihren Lasten zweifelsfrei nachweisen, muss Ihnen der Vermieter alle Kosten inklusive einer möglichen Mietdifferenz ersetzen, die Ihnen durch den Umzug entstanden sind. Die Liste Ihrer Ausgaben haben Sie sicher noch parat.
Sie könnten sogar verlangen, in Ihre ehemalige Wohnung zurückzukehren, solange sie noch nicht belegt ist. Aus persönlichen Gründen werden Sie darauf aber sicher verzichten.

Tipp

Beeindrucken Sie Ihren Vermieter vor Ihrem Auszug. Lassen Sie ihn wissen, dass Sie Schadenersatz von ihm fordern werden, wenn nicht tatsächlich der vorgesehene Verwandte einzieht.

 

Eigenbedarf nach Verkauf einer Eigentumswohnung

Verkauft Ihr Vermieter Ihre gemietete Eigentumswohnung, kann der neue Eigentümer nach Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarfs kündigen. Gegen eine solche Kündigung können Sie nichts einwenden.

Einschränkung bei Wohnungsumwandlung vor Verkauf

Hat Ihr Vermieter Ihre Wohnung dagegen nach Abschluss des Mietvertrages zunächst in eine Eigentumswohnung umgewandelt und sich nun zum Verkauf der von Ihnen bewohnten Wohnung entschlossen, braucht der neue Eigentümer Geduld.

Zu Ihren Gunsten muss er nämlich mindestens eine Wartefrist von drei Jahren einhalten, bevor er Ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs präsentiert. Diese Frist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

In Gebieten mit Wohnungsnot kann durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung die Sperrfrist bis zu 10 Jahre betragen.

Tipp

Ob für Ihr Gebiet eine 10-jährige Sperrfrist gilt, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde.

 

Widerspruch wegen besonderer Härte

Aber selbst wenn eine Vermieterkündigung berechtigt ist, hat der Mieter noch gute Chancen, vorerst wohnen bleiben zu können. Kann er sich auf Härtegründe berufen, kann er der Kündigung widersprechen.

Wichtige Vorschriften:

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

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