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Insolvenz

Insolvenz von Mieter oder Vermieter

8.11.2016

... weil es jeden treffen kann

Vermieter sind keineswegs immer die unverwüstlichen Immobilienmogule, die im Geld schwimmen. Auch sie können pleitegehen. Und das kann die gewerblichen wie die privaten Vermieter treffen. Auch Mieter können in die Schuldenspirale geraten aus denen ein Privatinsolvenzverfahren unter Umständen den besten Ausweg bieten kann.

In diesen Fällen sind Sonderregeln zu beachten. Das Mietverhältnis endet aber auf keinen Fall automatisch, nur weil ein Insolvenzverfahren läuft, sondern geht zu den bisherigen Bedingungen weiter

Insolvenz des Vermieters

Kaution

Wichtig für den Mieter ist immer, dass er seine Kaution plus Zinsen nach Auszug wieder zurück bekommen kann. Wenn der Vermieter jedoch zahlungsunfähig ist, hat der das Geld entweder gar nicht mehr, oder der Insolvenzverwalter hat die Hand drauf und Sie als Mieter gehen leer aus. Und das obwohl Sie die Wohnung in vorbildlichem Zustand verlassen haben. Davor sind Sie am besten geschützt, wenn die Kaution insolvenzfest angelegt wurde, also getrennt vom Vermögen des Vermieters. So erhalten Sie den kompletten Betrag zurück. Diesen Nachweis können Sie jederzeit fordern. Schon vor Zahlung der Kaution können Sie verlangen, dass dafür zum Beispiel ein separates Kautionskonto eingerichtet ist, auf das Sie die Zahlung vornehmen.

Tipp

Aber auch dies schützt nur unzureichend vor einem unberechtigten Zugriff des Vermieters, der sich in finanzieller Krise befindet. Sicherer ist da die Verpfändung von einem Konto des Mieters oder eine Bankbürgschaft.

Miete

Die Mietzahlungen müssen an den Insolvenzverwalter direkt erfolgen.

 

Kündigung

Wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung verkaufen muss, gilt Ihr Vertrag wie üblich mit dem neuen Eigentümer weiter. Dieser hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 111 Insolvenzordnung oder nach einer Zwangsversteigerung  nach Paragraf 57 a Zwangsversteigerungsgesetz.  

 

Strom, Wasser

Wenn die Strom- und Wasserversorgung über den Vermieter laufen, droht dem Mieter eine Versorgungssperre, wenn der Vermieter die Abschläge nicht mehr bezahlt. Hier ist dann schnelles Handeln nötig.

 

Nebenkostenabrechnung

Der Insolvenzverwalter muss über die Nebenkosten an Stelle des Vermieters abrechnen. Eine Nachforderung muss der Mieter bezahlen, wenn sie berechtigt ist. Wenn sich ein Guthaben für den Mieter ergibt, ist das eine allgemeine Insolvenzforderung. Das bedeutet in aller Regel, dass man hier höchstens einen geringen Teilbetrag erhalten kann.

Eine Aufrechnung mit der Miete wird seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.10.2011, Aktenzeichen IX ZR 10/11, nicht mehr für zulässig erachtet.

 

Insolvenz des Mieters

 

Mietzahlung

Die Miete wird ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Insolvenzverwalter oder Treuhänder bezahlt. Im Monat, in dem das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, muss die Miete noch aus der Insolvenzmasse bezahlt werden. Die Miete für die folgenden Monate ist nur noch eine allgemeine Insolvenzforderung.

 

Kündigung

Wenn der Mieter den Mietvertrag zwar schon unterschrieben hat, aber zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch keine Wohnungsübergabe erfolgt ist, können beide Seiten vom Vertrag zurück treten. Für den Mieter ist dies aber nur durch seinen Treuhänder im Insolvenzverfahren möglich.

Wenn die Wohnung schon übergeben wurde, kann der Treuhänder mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, auch wenn eine längere Frist vereinbart war.

Der Vermieter kann dem Mieter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht mehr wegen Zahlungsverzug kündigen! Diese Sondervorschrift des Paragraf 112 Insolvenzordnung kennen viele nicht.

 

Beispiel: 

Der Mieter zahlt seit dem 01.01.2016 keine Miete mehr. Der Vermieter lässt sich vertrösten und kündigt bis März nicht, obwohl mittlerweile mehr als 2 Monatsmieten offen sind. Dann stellt der Mieter einen Insolvenzantrag, das Verfahren wird eröffnet und der Mieter ist dadurch vor der Kündigung wegen Zahlungsverzug geschützt.

 

Tipp

Als Vermieter sollten Sie wissen, was Sie riskieren, wenn Sie ein Ihnen zustehendes Kündigungsrecht nicht nutzen. Auch der netteste Mieter kann die Rechtslage da nicht ändern, vieles entscheidet dann nur noch der Insolvenzverwalter oder Treuhänder.

 

Nur wenn es auch im Lauf des Insolvenzverfahrens zu weiteren Mietrückständen kommt, ist wieder eine Kündigung deswegen für den Vermieter möglich.

Das selbe gilt bei einer Kündigung wegen mehrfach unpünktlicher Zahlung. Auch dieses Recht besteht wegen unpünktlicher Zahlung in der Vergangenheit nicht mehr nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

Der Vermieter kann ansonsten höchstens noch auf andere allgemeine Kündigungsgründe zurückgreifen.

Die Kündigung ist dann gegenüber dem Insolvenzverwalter zu erklären. Der Mieter kann aber im weiteren Verlauf weiterhin selber Räumungsfrist- und Vollstreckungsschutzanträge stellen.

 

Insolvenz verschwiegen?

Der Mieter muss von sich aus und ungefragt dem künftigen Vermieter mitteilen, wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Wenn er das nicht macht oder eine Frage danach in der Selbstauskunft falsch beantwortet, kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten oder kündigen.

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