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Hausbau

Kündigung zur Verwertung

5.09.2017

... lieber reicher Mieter als armer Hausbesitzer

Bekommt der Mieter ein Schreiben vom Vermieter und ist darin von Umwandlung in Wohnungseigentum, Eigentümerwechsel oder von einer umfassenden Sanierung die Rede, bekommen es viele mit der Angst zu tun. Aber: Für Mieter besteht in solchen Fällen nicht immer Grund zur Panik! Sie sind vom Gesetzgeber vor Willkür gut geschützt.

Nur in eng umgrenzten Fällen kann ein Vermieter einen Mieter aus rein wirtschaftlichen Interessen kündigen.

Kündigung nur im Ausnahmefall

Es ist legitim und rechtlich nicht zu beanstanden: Ihr Vermieter will an Ihnen verdienen und nicht arm werden. Drohen ihm durch die Vermietung an Sie erhebliche wirtschaftliche Verluste, darf er Ihnen in besonderen Fällen kündigen.

Mit einer Kündigung können Sie rechnen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses

  • an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und
  • dadurch erhebliche Nachteile erleidet.

Hinderung anderweitiger Verwertung

Durch Ihre Eigenschaft als Mieter erschweren Sie die Realisierung der Pläne des Vermieters.

Um Ihre Wohnung müssen Sie deshalb bangen, wenn Ihr Vermieter sich entscheidet,
  • die Wohnung oder das Mietshaus zu verkaufen und im vermieteten Zustand einen erheblich geringeren Kaufpreis erzielen würde.
  • Ihre Altbauwohnung zu sanieren, um sie dann marktgerecht zu vermieten.
  • die Wohnung abzureißen und einen Neubau zu errichten.
  • Ihre Wohnung zukünftig als Geschäftsraum anzubieten.
Um eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung zu begründen, reicht dies jedoch noch nicht.

Erheblicher Nachteil für den Vermieter

Um zur Kündigung berechtigt zu sein, muss Ihr Vermieter unter wirklich erheblichen Nachteilen leiden.

Die Kündigung kann zum Beispiel berechtigt sein, wenn
  • die Mieteinnahmen trotz Ausschöpfung möglicher Mieterhöhungen keine Rendite mehr bringen.
  • alle Interessenten das vermietete Objekt nur erwerben wollen, wenn sie selbst einziehen können.
  • für die vermietete Wohnung ein erheblich geringerer Kaufpreis zu erzielen wäre und der höhere Erlös unbedingt benötigt würde.

Geschäftstüchtiger Vermieter

Die Praxis hat durch den Einfallsreichtum von Vermietern zahlreiche Versuche unberechtigter Kündigungen erfahren. Hier die beliebtesten Varianten:

  • Wohnungen "leer zu kündigen" um sie später wieder teuer zu vermieten, ist verboten.
  • Lehnen Sie sich unbesorgt zurück, wenn Ihr Vermieter die Wohnung mit Ihnen als Mieter preiswert gekauft hat und sie jetzt möglichst ohne Sie als Mieter mit hohem Gewinn verkaufen will. Ihr Vermieter darf Sie nicht für Spekulationsgeschäfte um Ihre Bleibe bringen. Kritisch wird es nur, wenn zwischen Erwerb und Verkauf über drei Jahre liegen.
  • Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen müssen Sie sich überhaupt keine Sorgen machen: Kündigung ist über längere Zeit ausgeschlossen!

Zuverlässiger Vermieter

Wenn schon kein Weg an der Kündigung vorbei führt, muss Ihr Vermieter Ihnen reinen Wein einschenken und begründen, dass

  • er beabsichtigt, das Haus anders als durch Vermietung zu verwerten
  • ihm die Verwertung durch das Mietverhältnis nicht möglich ist
  • ihm konkrete wirtschaftliche Nachteile entstehen, wenn Sie weiter dort wohnen.

Eine pauschale Begründung reicht natürlich nicht. Der Vermieter hat die einzelnen Punkte deutlich zu machen. So muss er zum Beispiel die Verkaufspreise in vermietetem und unvermietetem Zustand gegenüberstellen, Verkaufsversuche darstellen oder die eigene Finanzlage offen legen.

"Widerspruch, Herr Vermieter"

Wenn alle Stricke reißen und der Vermieter alle Voraussetzungen erfüllt hat, können Sie der Kündigung nur noch widersprechen. Dies hat allerdings nur Aussicht auf Erfolg, wenn Sie nachweisen können, dass der Wohnungswechsel für Sie eine besondere Härte bedeutet.

Wichtige Vorschriften:

§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters 

§ 574 BGB Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

§ 577 BGB Vorkaufsrecht des Mieters

§ 577a BGB Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

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