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Stopuhr Frist

Kündigungsfrist

21.10.2014

... lieber eine kurze Weile als eine lange Bank

Abrupt lässt sich ein unbefristetes Mietverhältnis meist nicht beenden. Für einen solchen Schritt brauchen Sie außer Weitsicht auch Detailkenntnisse. Ein Formular zur Kündigung für Sie als Mieter finden Sie hier.

Die Zeitspanne ...

... für den Mieter

Als Mieter müssen Sie seit September 2001 unabhängig von der Wohndauer eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Nur ausnahmsweise dürfen Sie als Mieter fristlos kündigen.

Sie können dann mit sofortiger Wirkung kündigen und in den nächsten Wochen ausziehen.

Das geht aber nur, wenn es für Sie gar nicht auszuhalten ist, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist in der Wohnung zu bleiben. Das kann der Fall sein, wenn die Mängel in der Wohnung eine Gesundheitsgefahr für Sie oder Ihre Familie sind.

Hier finden Sie ein Merkblatt für die fristlose Kündigung.  

... für den Vermieter

Nur in seltenen Ausnahmefällen kann Ihr Vermieter Ihnen Knall auf Fall kündigen. Aber auch bei einer berechtigten fristlosen Kündigung müssen Sie nicht sofort Ihre Koffer packen. Der Vermieter muss Ihnen eine "Ziehfrist" von ein bis zwei Wochen geben.


Bei einer ordentlichen Kündigung hat Ihr Vermieter die Kündigungsfrist an der Dauer des Mietverhältnisses zu orientieren.
Logieren Sie also

  • bis zu fünf Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
  • länger als fünf Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.
  • länger als acht Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.

Tipp

Die Verlängerung der Kündigungsfrist gilt aber NICHT für den Mieter, wenn er kündigen will.

... für Vermieter und Mieter

Wer auch kündigt: Das Kündigungsschreiben muss Ihrem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Nur dann zählt dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch mit. Zu den Werktagen gehören alle Wochentage inklusive Samstag, nicht jedoch der Sonntag und die offiziellen Feiertage.

Beispiel:

Möchten Sie als Mieter zum Beispiel am 28. Februar 2014 ausziehen, müssen Sie bis spätestens Mittwoch, 4. Dezember 2013 gekündigt haben.
Wollen Sie als Vermieter ein länger als 5 Jahre bestehendes Mietverhältnis zum 28. Februar 2013 beenden, muss dem Mieter Ihre Kündigung spätestens am  Dienstag, 3. September 2013 zugehen.

Frist verpasst?

Haben Sie sich zeitlich verschätzt und deswegen die Kündigung verspätet abgeschickt, wird sie dadurch nicht etwa unwirksam. Erneute Schreibtischarbeit ist nicht erforderlich, weil sich lediglich der Zeitpunkt zur Beendigung des Mietverhältnisses nach hinten verschiebt. Oder Sie bitten Ihren Vermieter darum, den Vertrag vor Ablauf der Frist zu beenden. Dazu können Sie dieses Formular benutzen.


Beispiel:

Sie wollen Ihr Mietverhältnis zum 31. Dezember 2013 beenden. Die Kündigung wird jedoch erst am 5. Oktober 2013 zugestellt. Die Kündigung wird in diesem Fall erst zum 31. Januar 2014 wirksam, da sie verspätet eingegangen ist.

Tipp

Bestreitet der Empfänger der Kündigung deren Erhalt, müssen Sie den Zugang der Kündigung beweisen. Deshalb nutzen Sie am besten ein Einschreiben mit Rückschein oder ein  Einwurf-Einschreiben. Sie können auch einen Boten die Kündigung in den Briefkasten des Vertragspartners werfen lassen. Falls nötig kann der Bote das dann bezeugen.

Die Feinheiten ...

... bei kürzer vereinbarten Kündigungsfristen im Formular-Mietvertrag

Für Sie als Mieter gilt die im Mietvertrag vereinbarte kurze Frist.
Ihr Vermieter hat sich unabhängig von der Vereinbarung an die gesetzliche (längere) Kündigungsfrist zu halten.

... bei länger vereinbarten Kündigungsfristen im Formular-Mietvertrag

Für Sie als Mieter gilt die kurze gesetzliche Frist.
Ihr Vermieter hat sich unabhängig von der Vereinbarung an die im Mietvertrag vereinbarte (längere) Kündigungsfrist zu halten.

... bei Kündigung vor Vertragsbeginn

Die Frist beginnt normalerweise sofort zu laufen, auch schon vor Einzug oder Vertragsbeginn.
Sie können aber individuell vereinbaren, dass die Frist erst mit Beginn des Mietvertrages zu laufen beginnt.

Die Ausnahme

Jede Regel hat aber natürlich auch ihre Ausnahme. Hier ist dies das klassische Untermietverhältnis. Der Mieter bewohnt also eines oder mehrere Zimmer in der Wohnung des Vermieters. Wenn da die Chemie nicht stimmt, muss man sich schnell trennen können. Deshalb haben beide Seiten das Recht, den (Unter)Mietvertrag zum Ende eines jeden Monats zu kündigen. Sie müssen sich das nur bis zur Monatsmitte (15.) überlegt haben.

Die Alternative

Es kommt auf Ihren Mietvertrag an, ob Sie Ihre Kündigungsfrist durch einen Nachmieter abkürzen können.
Hüten Sie sich aber in jedem Fall vor dem Märchen von den drei Nachmietern, von denen Ihr Vermieter einen akzeptieren muss. Das muss er nämlich in aller Regel nicht.

Nur in Ausnahmefällen können Sie von Ihrem Vermieter verlangen, dass er einen Nachmieter akzeptiert und Sie vorzeitig ausziehen lässt. Allein ein neuer Job oder einfach mal ein Tapetenwechsel reicht da nicht. Ein Ausweg kann für Sie als Mieter in der Unververmietung Ihrer alten Wohnung liegen.

Haben Sie also eine günstige Wohnung in besserer Lage gefunden und passt die Kündigungsfrist der alten Wohnung nicht zum Einzugstermin der neuen, ist alles weitere Verhandlungssache. Sie haben die Möglichkeit einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Oft wird Ihr Vermieter gar kein Interesse daran haben, Ihnen Steine in den Weg zu legen.

Tipp

Ein befristeter Mietvertrag braucht keine Kündigung, also auch keine Kündigungsfrist. Er endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt.

 

Wichtige Vorschrift:

§ 573 c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung (1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

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