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Räumungsklage

21.01.2014

... Ernstfall mit Umleitungsempfehlung

Der Vermieter macht ernst: Vor Ihnen liegt die Räumungsklage. Hüten Sie sich vor Panik. Sie können sich wehren.


Entscheidung des Gerichts

Das Gericht darf seine Entscheidung über die Klage an sich nur an den Gründen orientieren, die im Kündigungsschreiben genannt sind. Nur in wenigen Ausnahmefällen können dort nicht genannte Gründe erst im Prozess nachgeliefert werden.

Bei unberechtigter Kündigung ergeht ein Urteil zu Ihren Gunsten und Sie können in der Wohnung bleiben.

Überzeugt dagegen Ihr Vermieter mit seiner Argumentation das Gericht, ist trotzdem noch nicht alles für Sie verloren. Haben Sie nämlich Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt, prüft jetzt das Gericht die Härtefallregelung.

Die Abwägung

Allein durch die Anerkennung eines Härtegrundes haben Sie kein Wohnrecht auf Lebenszeit. Das Gericht wird im Räumungsverfahren Ihre Interessen als Mieter denen Ihres Vermieters am Auszug gegenüberstellen. Ist der Richter der Ansicht, dass die Kündigungsgründe Ihres Vermieters schwerer wiegen als Ihr Widerspruch, werden Sie ausziehen müssen. Lässt er sich umgekehrt von Ihren Motiven überzeugen, dürfen Sie - zumindest für einen begrenzten Zeitraum - in der Wohnung bleiben.
 

Tipp

Hat Ihr Vermieter Sie nicht auf Ihr Widerspruchsrecht hingewiesen? Dann bleibt Ihnen noch die Möglichkeit des Widerspruchs im ersten Gerichtstermin des Räumungsverfahrens.

Einstweilige Verfügung

Nach der Mietrechtsreform vom 1.5.13 gibt es für den Vermieter auch die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung im einstweiligen Rechtsschutz zu erreichen. Wenn im Räumungsprozess über die Mietzahlungen etc. gestritten wird, die zur Kündigung geführt haben, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter Sicherheit für die Mietzahlungen leistet. Wenn der Mieter das dann nicht macht, kann die Räumung per einstweiliger Verfügung angeordnet werden. Ein Rechtsmittel dagegen hat aber keine aufschiebende Wirkung, so dass der Mieter zumindest zunächst ausziehen muss. Höchstens der allgemeine Räumungsschutz kann hier noch helfen.

Wichtige Vorschriften:

§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe (1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

§ 93 b ZPO Kosten bei Räumungsklagen (1) Wird einer Klage auf Räumung von Wohnraum mit Rücksicht darauf stattgegeben, dass ein Verlangen des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs wegen der berechtigten Interessen des Klägers nicht gerechtfertigt ist, so kann das Gericht die Kosten ganz oder teilweise dem Kläger auferlegen, wenn der Beklagte die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Angabe von Gründen verlangt hatte und der Kläger aus Gründen obsiegt, die erst nachträglich entstanden sind (§ 574 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Dies gilt in einem Rechtsstreit wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Abweisung der Klage entsprechend.
(2) Wird eine Klage auf Räumung von Wohnraum mit Rücksicht darauf abgewiesen, dass auf Verlangen des Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmt wird, so kann das Gericht die Kosten ganz oder teilweise dem Beklagten auferlegen, wenn er auf Verlangen des Klägers nicht unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilt hat. Dies gilt in einem Rechtsstreit wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses entsprechend, wenn der Klage stattgegeben wird.
(3) Erkennt der Beklagte den Anspruch auf Räumung von Wohnraum sofort an, wird ihm jedoch eine Räumungsfrist bewilligt, so kann das Gericht die Kosten ganz oder teilweise dem Kläger auferlegen, wenn der Beklagte bereits vor Erhebung der Klage unter Angabe von Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist vom Kläger vergeblich begehrt hatte.

§ 93 ZPO Kosten bei sofortigem Anerkenntnis Kosten bei sofortigem Anerkenntnis Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt.

§ 259 ZPO Klage wegen Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung Klage wegen Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung Klage auf künftige Leistung kann außer den Fällen der §§ 257, 258 erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

§ 283a ZPO Sicherungsanordnung

(1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit
1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und
2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung.
Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt.
(2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen.
(3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen.
(4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. § 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.

§ 940a ZPO Räumung von Wohnraum

(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.
(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.
(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.
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