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Hausbau Wärmedämmung

Modernisierung durch Vermieter

4.09.2017

... wenn der Handwerker drei Mal klingelt
Modernisierungen haben ihren Reiz. Als Mieter genießen Sie, wenn alles gut geht, höheren Komfort. Ihr Vermieter freut sich über gestiegene Mieteinnahmen.

Was Modernisierungen sind

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Maßnahmen, die
  • Ihre gemieteten Räume verbessern
  • Energie oder Wasser einsparen
  • neuen Wohnraum schaffen.

Zu Recht werden Sie also gewisse Unannehmlichkeiten in Kauf nehmen müssen, wenn Ihr Vermieter Ihnen nach Abschluss der Arbeiten ein modernes Badezimmer, eine Zentralheizung oder eine effektivere Wärmedämmung bietet. Lesen Sie hier, wann es sich um Modernisierungen handelt und wann nicht.

Eine Unterart von Modernisierung ist die energetische Modernisierung. Diese liegt vor, wenn durch die Maßnahme Endenergie eingespart wird.

Was der Mieter muss

Als Mieter bleibt Ihnen meistens nichts weiter übrig: Sie müssen Modernisierungsmaßnahmen an Ihren Mieträumen zulassen. Egal, ob Sie nach Abschluss der Arbeiten mehr Miete zahlen müssen oder nicht.

Dulden müssen Sie die Modernisierung nicht,

wenn diese für Sie oder einen weiteren Angehörigen im Haushalt zu einer unzumutbaren Härte führt. Mit dieser Argumentation können Sie Erfolg haben bei
  • Baulichen Folgen: Aus Ihrer 2-Zimmer-Wohnung wird ein 1-Zimmer- Appartement, weil ein Zimmer zum Bad umgebaut wird
  • Vorzunehmenden Arbeiten: Durch Lärm und Schmutz drohen Ihnen Belästigungen oder Gesundheitsstörungen oder Sie können die Wohnung über Wochen nicht nutzen und sollen in ein Hotel umziehen
  • Vorausgegangenen Modernisierungsmaßnahmen des Mieters: Sie haben mit Zustimmung des Vermieters bereits eine Gas-Etagenheizung eingebaut, die jetzt der neuen Zentralheizung Ihres Vermieters weichen soll

Eine drohende Mieterhöhung gibt dem Mieter kein Widerspruchsrecht. Dies ist eine Veränderung durch die Mietrechtsreform seit 1.5.13. Ob hier wegen der Mieterhöhung oder den Betriebskosten Härtegründe des Mieters bestehen, wird erst bei der Frage der tatsächlichen Mieterhöhung berücksichtigt.

Tipp

Es ist jedoch entscheidend, alle Härtegründe schon jetzt anzuführen! Wenn sie verspätet mitgeteilt werden, werden sie nicht mehr berücksichtigt! Ist die Modernisierungsmaßnahme für Sie unzumutbar, widersprechen Sie. Notfalls müssen Sie den Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung durch das Gericht an den Maßnahmen hindern.

Was der Vermieter muss

Drei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen hat der Vermieter Sie konkret schriftlich (E-Mail oder Fax reichen aus) zu informieren über
  • die Art der Maßnahmen
  • den voraussichtlichen Beginn
  • die voraussichtliche Dauer
  • den voraussichtlichen Umfang
  • die zu erwartende Mieterhöhung  und die voraussichtlichen Nebenkosten
  • auf die Möglichkeit, in welcher Form und Frist wegen eines Härtefalls widersprochen werden kann

Beispiel: Wenn die Modernisierung am 1. November beginnen soll, muss der Brief spätestens am 31. Juli bei Ihnen sein.

Aber: Diese Frist gilt NICHT, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund behördlicher Anordnung durchführen muss! Es sind dann Dringlichkeit und Umfang der Arbeiten je nach Einzelfall zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2009, Aktenzeichen VIII ZR 110/08).

Hier finden Sie einen Musterbrief, mit dem Sie dem Mieter die anstehenden Arbeiten korrekt mitteilen können. 

Tipp

Die Handwerker stehen ohne ordnungsgemäße Ankündigung vor Ihrer Tür? Verweigern Sie - höflich - den Zutritt.


Was der Mieter darf

Mit Unannehmlichkeiten werden Sie während der Baumaßnahmen leben müssen. Sollten sich aber dadurch für Sie auch Kosten ergeben, lassen Sie sich diese durch Ihren Vermieter erstatten.
Zum Beispiel Ersatz für
  • die Reinigung der Wohnung, die Einlagerung von Möbeln und Hausrat und Hotelkosten
  • Schäden, die durch Handwerker oder den Vermieter selbst verschuldet wurden
  • sein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen, wenn er die Modernisierungsankündigung erhält
  • die Einschränkung des Wohnwertes, wenn dieser für die Dauer der Maßnahme beeinträchtigt ist. 

Im letzten Fall sollten Sie die Möglichkeiten einer Mietminderung prüfen.

Wenn es sich aber um eine energetische Modernisierung handelt, haben Sie für die ersten 3 Monate kein Minderungsrecht.

Tipp

Wenn Renovierungsarbeiten nach der Modernisierung notwendig werden, muss der Vermieter sie durchführen.

Was der Vermieter darf

Ist die Modernisierung abgeschlossen, darf der Vermieter die Miete erhöhen.

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