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Paar am Tisch

Tipps für Vermieter

5.10.2017

Die wirksame Regelung der Schönheitsreparaturen ... ein Minenfeld, auch für die fairen Vermieter

Als Vermieter kalkulieren Sie bei der Miethöhe ein, ob Sie oder Ihre Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen werden. Außerdem wollen Sie durch eine zulässige, klare Regelung verhindern, dass es am Ende noch Streit gibt. Nicht zuletzt soll so auch die möglichst nahtlose Weitervermietung klappen.

In den letzten Jahren wurden von der Rechtsprechung immer wieder die bis dahin üblichen Klauseln dazu im Mietvertrag gekippt, so dass Sie als Vermieter dann selbst die Wohnung renovieren oder jemanden damit beauftragen mussten. Als Vermieter wünschen Sie sich daher nachvollziehbar Rechtssicherheit bei den vertraglichen Regelungen, soweit irgendwie möglich.

Hier finden Sie geprüfte Mustermietverträge, die die aktuelle Rechtsprechung in jeder Hinsicht berücksichtigen.

 

Außerdem können wir Ihnen folgende Hinweise geben:

1. Beachten Sie die gesetzlichen Grundlagen und die Rechtsprechung des BGH

Der Vermieter ist nach Gesetz für die Instandhaltung der vermieteten Wohnung zuständig, wenn er dies nicht wirksam vertraglich auf den Mieter überträgt.

Die Schönheitsreparaturen können wirksam auf den Mieter übertragen werden, aber nur, wenn

  1. die Wohnung beim Einzug renoviert ist oder nur unerhebliche Gebrauchsspuren aufweist, die nicht ins Gewicht fallen oder
  2. die Wohnung bei Einzug zwar unrenoviert/renovierungsbedürftig ist, aber der Mieter für die Vornahme der Schönheitsreparaturen zum Einzug einen angemessenen Ausgleich erhält.

Dreh- und Angelpunkt für die Frage der Schönheitsreparaturen ist der Renovierungszustandes der Wohnung beim Einzug.

Als Vermieter sollten Sie daher die Wohnung an den neuen Mieter am besten renoviert übergeben und in den Vertrag eine gültige Schönheitsreparatur-Klausel aufzunehmen.

Dabei müssen Sie unbedingt folgendes beachten:

1. Der Mieter darf zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nur für den Fall tatsächlich vorhandenen Renovierungsbedarfs verpflichtet werden.

2. Die vom Mieter geschuldeten Renovierungsarbeiten dürfen inhaltlich nicht über das zulässige Maß von Schönheitsreparaturen hinaus ausgedehnt werden. Nur die Beseitigung von üblichen Abnutzungserscheinungen kann als Schönheitsreparatur im eigentlichen Sinn eingestuft werden.

 

Der Zustand der Wohnung sollte bei Einzug eindeutig dokumentiert werden in einem ausführlichen Übergabeprotokoll, das beide Seiten unterschreiben.

Mit diesem Vorgehen sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite.

 

2. Individuelle Vereinbarung statt Klauseln

Mit einer Individualvereinbarung können die Pflichten bzgl. des Zeitpunktes der Vornahme der Schönheitsreparaturen, des Umfangs der Renovierung und der Qualität der Renovierungsmaßnahmen über das für Formularklauseln zulässige Maß hinaus ausgedehnt werden.

Es ist aber nicht so einfach, tatsächlich eine Individualvereinbarung wirksam zu treffen.

Oft sind bereits die Voraussetzungen, die vorliegen müssen, um eine mietvertragliche Klausel als Individualvereinbarung einstufen zu können, nicht erfüllt. Lesen Sie hier, wie Sie es richtig machen.

Und auch wenn Sie mit der Individualvereinbarung alles richtig gemacht haben, bedeutet dies nicht, dass die Überwälzung von Renovierungspflichten auf den Mieter ohne Einschränkungen möglich ist.

Die Grenze liegt in den unantastbaren Mieterrechten. Hier ist wichtig, dass wirklich nur Schönheitsreparaturen verlangt werden und keine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen. Das Minderungsrecht des Mieters wegen eines Mangels der Mietwohnung darf nach § 536 Abs. 4 BGB auch mit einer Individualvereinbarung nicht ausgehebelt werden. 

Tipp

Passen Sie auf mit dem sogenannten Summierungseffekt!

Wenn eine für sich genommen korrekte Individualvereinbarung und eine für sich genommen zulässige Klausel zu Schönheitsreparaturen im selben Mietvertrag zusammen treffen und eine Einheit bilden, können die beiden Regelungen in der Summe über das Ziel hinaus schießen und so unzulässig werden! Entscheiden Sie sich also für nur eine Variante oder treffen Sie die Individualvereinbarung zu einem anderen Zeitpunkt, zum Beispiel erst zum Auszug. 

 

Wenn Sie eine korrekte Regelung im Mietvertrag haben und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist, können Sie als Vermieter berechtigte Schönheitsreparaturen verlangen.

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