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Heizkosten

Energieausweis Mietwohnung

11.01.2018

... mehr Transparenz bei den Heizkosten

Für Kühl- und Gefriergeräte, Waschmaschinen, Wäschetrockner und Spülmaschinen sowie Neubauten gilt es schon längst. Aber seit 1.1.2009 ist es auch für alle Häuser Realität: Ein Zertifikat gibt über den Energieverbrauch oder -bedarf Auskunft.

Sie als Mietinteressent können verlangen, dass ihnen der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages diesen Energieausweis vorlegt. Anhand einer farbigen Skala können Sie abschätzen, mit welchen Kosten für Heizung, Warmwasser und Strom Sie rechnen müssen. Dadurch wird ein Vergleich über den Energiebedarf der Wohnung möglich, der entweder niedrig (grün) oder hoch (rot) eingestuft ist.

Brauche ich einen Ausweis?

Den Energieausweis muss jeder Hauseigentümer auf Anfrage vorlegen, der sein Haus oder eine Wohnung vermieten oder verkaufen möchte. Dies muss unverzüglich geschehen, wenn der Mietinteressent danach fragt. Andernfalls drohen dem Vermieter Bußgelder. Schon beim Inserat ist auf die richtigen Angaben aus dem Energieausweis zu achten, siehe weiter unten.

Im schon laufenden Mietverhältnis kann der derzeitige Mieter die Vorlage eines Energieausweises nicht verlangen. Er kann auch nicht wegen schlechter Energieeffizienzwerte die Miete mindern. Nur bei einer Neuvermietung sind Sie verpflichtet, den Ausweis vorzulegen.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) ist die Rechtsgrundlage für den Energieausweis. Sie setzt eine EG-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden um.

Man unterscheidet zwei Arten von Energieausweisen: auf Basis des Energieverbrauchs oder auf Basis des Energiebedarfs.

Der Verbrauchsausweis wird mit Hilfe der bisherigen Betriebskostenabrechnungen erstellt und bildet hauptsächlich das Heizverhalten (also den Verbrauch) der Vormieter ab. 

Der etwas teurere Bedarfsausweis basiert auf dem rechnerisch ermittelten theoretischen Energiebedarf. Fachleute halten ihn für genauer, da die Bauteile des Hauses und die Heizanlage mit einbezogen werden. Seine Erstellung ist aufwändiger, kann aber auch ohne Besuch eines Fachmanns vor Ort erfolgen.

Welchen Ausweis brauche ich?

Eigentümer größerer Wohngebäude (mit mehr als vier Wohneinheiten) können zwischen beiden Modellen wählen. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen besteht das Wahlrecht nur, wenn das Haus nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung vom 1. August 1977 gebaut oder später dementsprechend modernisiert wurde. Ansonsten muss ein Bedarfsausweis angefertigt werden. Der Ausweis ist 10 Jahre gültig. 

Inhalt des Energieausweises

In der EnEV sind verbindliche Muster, denen jeder Energieausweis zu entsprechen hat.

Der Energieausweis für Wohngebäude hat vier Seiten und nennt zunächst die Grunddaten des Gebäudes. Das sind Anschrift, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Alter der Gebäudetechnik. Der Energieausweis enthält Angaben zum Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes. Der sogenannte Jahres-Primärenergiebedarf gibt die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes an. Zur Veranschaulichung enthält der Ausweis eine Vergleichsskala mit den Durchschnittswerten unterschiedlicher Haustypen. Auf einer farbigen Skala können Sie den Energieverbrauchskennwert ablesen. Auch die Art der für das Heizen verwendeten Brennstoffe und die verbrauchte Brennstoffmenge werden genannt.

Was ist bei Wohnungsinseraten zu beachten?

Seit 1. Mai 2014 gibt es eine Reihe von neuen Pflichtangaben, die Inserenten bei Anzeigen zur Vermietung oder zum Verkauf von Immobilien machen müssen. Die Anzeigen müssen nämlich Angaben aus dem Energieausweis des Gebäudes wiedergeben.

Dies sind im Einzelnen:
- Art des Energieausweises: Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis,
- Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
- wesentlicher Energieträger für Heizung,
- bei Wohngebäuden das Baujahr und
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse (soweit im Ausweis genannt). 

Fehlen diese Angaben, können Konkurrenten oder dazu berechtigte Verbände gewerbliche Inserenten abmahnen. Seit dem 1. Mai 2015 ist außerdem ein Bußgeld nach der Energieeinsparverordnung fällig, das bis zu 15.000 Euro betragen kann und den Eigentümer des Gebäudes (nicht den Makler) trifft.

Wichtige Vorschriften:

§ 556 BGB Vereinbarung über Betriebskosten         
§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten                   
Betriebskostenverordnung (BetrKV)         
Heizkostenverordnung (HeizkostenV)                         
Energieeinspargesetz (EnEG)                
Energieeinsparverordnung (EnEV)               

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