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Mietkaution

Mietkaution

9.01.2017

... Vorsicht ist die Mutter der Weisheit

Es ist eine Summe, die Sie lieber in Einrichtungsgegenstände für Ihre neue Behausung investieren möchten. Ihr zukünftiger Vermieter besteht aber darauf, dass Sie ihm eine Mietsicherheit zahlen.

Die Voraussetzung

Hätten Sie es gewusst? Ihr Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Mietkaution. Er kann sie nur verlangen durch eine

  • Klausel im Mietvertrag oder eine
  • gesonderte Kautionsvereinbarung.

Die Höhe der Mietkaution

Der Vermieter darf die Forderung nach einer Mietsicherheit nicht übertreiben. Sie haben höchstens die dreifache Netto-Monatsmiete (ohne die als Pauschale oder die als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten) zu zahlen.

Beispiel:

Sie zahlen 700 Euro Gesamtmiete. Davon sind 600 Euro Miete für die Wohnungsüberlassung und 100 Euro Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Die Kaution darf einen Betrag von 1800 Euro (dreifache Kaltmiete) nicht überschreiten.

Sicherheit in Raten

Und weil Sie für diesen Betrag bereits einen Gebrauchtwagen bekommen, können Sie die Zahlung in drei gleichen Raten vornehmen. Dabei ist die erste Rate erst bei Mietbeginn fällig. Die zwei weiteren Raten müssen dann mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen bezahlt werden.

Keine Kautionserhöhung nach Mieterhöhung

Sollte Ihr Vermieter auf die Idee kommen, nach einer Mieterhöhung auch die Kaution in entsprechender Höhe nachzufordern, brauchen Sie sich darum nicht zu kümmern. Denn die Höhe der Kaution wird zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages berechnet. Eine spätere Mieterhöhung bleibt also für die Berechnung außer Betracht.

Die Arten

Die Mietsicherheit ist für den Vermieter kein warmer Geldregen, über den er nach Belieben verfügen darf. Achten Sie darauf, wie er mit Ihrem Geld umgeht.

Für die Anlage Ihrer Mietsicherheit gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Oft hat der Vermieter feste Vorstellungen, welche Absicherungsvariante er bevorzugt. So ist in vielen Mietverträgen eine Barkaution vorgesehen. Manchmal legt der Vermieter jedoch nur die Höhe der Mietsicherheit fest und überlässt Ihnen die Wahl. Nutzen Sie diesen Spielraum.

Barkaution


... in bar/per Überweisung (Barkaution)

Sie übergeben oder überweisen Ihrem Vermieter einfach den verabredeten Betrag. Dieses Geld muss er auf einem Kautionskonto mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen gelten neben der Kaution als zusätzliche Sicherheit. Dieser Zinserlös steht nach Auszug Ihnen zu.

Tipp

Lassen Sie sich unbedingt vom Vermieter den Erhalt der Kaution quittieren! Wenn nämlich der Vermieter, eventuell auch nach einem Vermieterwechsel, später behauptet, er hätte die Kaution nie erhalten, müssen Sie nachweisen, dass Sie bezahlt haben!

Aber auch die Barkaution birgt Risiken für den Mieter: Auch wenn sie zunächst "insolvenzfest" und getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wurde, ist der Mieter nicht sicher davor, dass der Vermieter überraschend Abhebungen tätigt. Deswegen kann der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses Auskunft über die Anlage seiner Kaution verlangen.

Tipp

Sie können sich mit Ihrem Vermieter auf jede Art einer Geldanlage wie festverzinsliche Wertpapiere, Sparbriefe oder Aktien verständigen. Die Erträge gehören nach Auszug Ihnen.

Verpfändetes Sparbuch

Legen Sie als Mieter ein Kautions-Sparbuch an. Dies verpfänden Sie, indem Sie die Verpfändung der Bank oder Sparkasse anzeigen. Dazu gibt es bei den Banken Vordrucke und es fallen in der Regel Kosten dafür an. Dem Kautionsbetrag wird der übliche Zinssatz gutgeschrieben, der Ihnen bei Auszug zusteht. Für Sie nachteilig ist, dass der Vermieter hier unter Umständen ohne Ihre Zustimmung Geld abheben kann.

Hinweis: Bei neueren Vordrucken ist meist geregelt, dass das Geldinstitut den Mieter informiert, bevor es die Kautionssumme an den Vermieter auszahlt. Achten Sie deshalb genau auf die Formulierung im Vordruck der Bank.

Sparbuch mit Sperrvermerk

Möglich ist es auch, das Sparbuch dem Vermieter zu übergeben. Das ist aber nur sinnvoll, wenn das Sparbuch mit einem Sperrvermerk versehen ist, so dass jede Partei nur mit Zustimmung der anderen Partei über die Forderung aus dem Sparbuch verfügen kann. Diese Version stellt sicher, dass Ihr Vermieter nicht ohne Ihre Zustimmung etwas abhebt.

Gemeinsames Sparbuch

Sie können mit Ihrem Vermieter auch gemeinsam ein Sparbuch anlegen, über das Sie nur gemeinsam verfügen können. Empfehlenswert, denn so bewirkt Ihr Vermieter ohne Sie nichts.

Tipp

Banken und Sparkassen sind speziell auf Anlagemöglichkeiten von Mietkautionen spezialisiert und beraten Sie gern.

Bankbürgschaft

Nur selten wird eine Bankbürgschaft vereinbart. Die Bank verpflichtet sich, offene Vermieterforderungen bis zu einer bestimmten Höhe zu begleichen. Günstig ist das für Sie als Mieter allerdings meist nicht, weil die Banken für einen solchen Service Gebühren erheben. Es fallen Zinsen nicht für Sie (wie bei der Sparbuchvariante) sondern zu Gunsten der Bank an.


Bürgschaft von Angehörigen

Zerstreuen Sie als jugendlicher Mieter das Misstrauen Ihres Vermieters in Ihre finanzielle Zuverlässigkeit: Bürgen zum Beispiel Ihre Eltern oder andere kapitalkräftige Angehörige für Sie, nehmen Sie Ihrem Vermieter diese Sorge ab.

Kündigung wegen Kaution

Es reicht nicht, wenn Sie nach Einzug brav die Miete zahlen. Denn auch wenn Sie die fälligen Kautionsraten nicht zahlen, kann der Vermieter Ihnen kündigen. Dafür muss der Rückstand mindestens 2 Monatsmieten entsprechen.

Die Kaution bei Vermieterwechsel

Wechselt der Vermieter - etwa durch den Verkauf des Mietobjekts - bleibt der Mietvertrag und damit auch die Verpflichtung, eine Kaution zu stellen, natürlich bestehen. Die vorzeitige Rückzahlung können Sie aus diesem Grund nicht verlangen. Aber bleibt auch die bereits gezahlte Kaution erhalten? Unproblematisch ist dies in allen Fällen, in denen der Vermieter nicht allein über die Kaution verfügen kann. Sie geht dann in der gewählten Anlageform auf den neuen Vermieter über. 

Tipp

Gehen Sie auf Ihren neuen Vermieter zu und besprechen Sie mit ihm die "Kautionsfrage".

Rückgabe und Verwendung der Mietkaution bei Auszug

Hier lesen Sie, wann und wie Sie nach Ihrem Auszug an Geld und Zinsertrag kommen und worüber es Streit geben kann.

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