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Haus in Händen

Mietspiegel auch für Einfamilienhäuser?

26.10.2016

Rechtsfrage des Tages:

Wir haben ein Einfamilienhaus gemietet. Jetzt ist uns eine Mieterhöhung ins Haus geflattert. Unser Vermieter bezieht sich auf den Mietspiegel unserer Stadt. Ist der überhaupt auf freistehende Häuser anwendbar?

Antwort:

Möchte Ihr Vermieter von Ihnen mehr Miete für sein Wohnobjekt verlangen, muss er Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen zustellen. Und das ist gar nicht so einfach. Willkürlich darf er die Miete nämlich nicht erhöhen. Das Gesetz gibt klare Vorgaben, wann und um wieviel er die Miete erhöhen darf. Neben der Mieterhöhung wegen Modernisierung kann er sich nämlich nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete beziehen. Doch wie kann Ihr Vermieter diese bestimmen?

Paragraf 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) legt fest, auf welche Begründungsmittel er zurückgreifen darf. Gibt es in Ihrer Stadt oder Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss Ihr Vermieter diesen auch berücksichtigen. Selbst wenn er auf andere Begründungsmittel zurückgreift, muss er die Spannen aus diesem Mietspiegel benennen. Liegt nur ein einfacher Mietspiegel vor? Diesen kann er ebenso wie die Aufzählung von Vergleichswohnungen zur Begründung heranziehen.

Nun ist aber tatsächlich das Problem, dass viele Mietspiegel nach Ihrem Geltungsbereich ausdrücklich nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten sollen. In den Mietspiegeln finden Sie die Preisspannen der ortsüblichen Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Eben aus diesem Grund hatten sich auch bereits im Jahre 2011 die Mieter eines Reihenendhauses gegen eine Mieterhöhung verwehrt. Sie waren der Ansicht, dass die Mieterhöhungserklärung formell und auch der Höhe nach unwirksam sei. Ihr Vermieter hatte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangt und die Mieter sodann verklagt.

Nach mehreren Instanzen hat im Frühjahr 2016 der Bundesgerichtshof (BGH) dazu eine Entscheidung gefällt (BGH, Beschluss vom 26.04.2016, Aktenzeichen VIII ZR 54/15). Nach Ansicht der Richter war die Mieterhöhung wirksam. Auch wenn im Mietspiegel ausdrücklich Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Reihenhäuser aus dem Geltungsbereich ausgenommen waren, so konnte der Vermieter diesen als Orientierungshilfe nutzen. Eine vergleichbare Datensammlung für vermietete Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhäuser existierte nämlich nicht. Außerdem sei es allgemein bekannt, dass für Häuser eine höhere Miete verlangt werden könne als für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Schlussendlich hatte auch ein gerichtlich bestellter Sachverständiger festgestellt, dass die verlangte Miete noch unter der eigentlichen ortsüblichen Miete lag.

Vermieter können also nach diesem Beschluss durchaus auch für diese Mietobjekte einen Mietspiegel nutzen. Natürlich muss er auch alle anderen formellen Voraussetzungen beachten.

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