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Haus mit Hand

Rund um die Erbpacht

7.04.2017

Rechtsfrage des Tages:

Wir möchten ein Haus bauen und haben ein schönes Grundstück gefunden. Allerdings können wir dieses nicht kaufen, sondern müssten einen Erbpachtvertrag abschließen. Was genau verbirgt sich dahinter?

Antwort:

Der Traum vom Eigenheim braucht natürlich Grund und Boden, auf dem er sich materialisieren kann. Aber nicht immer müssen Sie das Grundstück tatsächlich kaufen. In Zeiten steigender Finanzierungszinsen können sich viele neben dem Hausbau nicht auch noch die Kosten für ein Grundstück leisten. Die Erbpacht ist dann eine Alternative. Meist bieten Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen Grundstücke für die Erbpacht an. Aber auch Privatpersonen nutzen diese Vertragsvariante.

Das Grundstück können Sie vom Erbpachtgeber pachten, meist für einen Zeitraum von 99 Jahren. Statt eines Kaufpreises zahlen Sie einen jährlichen Erbpachtzins. Diese beträgt meist zwischen 4 und 6 Prozent des Grundstückswertes. Prüfen Sie also, ob der Pachtzins günstiger ist als die Finanzierungsraten für den Kauf eines Grundstücks. Dies dürfte recht häufig der Fall sein. Nach Ablauf der Zeit fällt das Grundstück zurück an den Eigentümer. Für das darauf errichtete Haus muss er eine Entschädigung zahlen. Diese muss mindestens zwei Drittel des Wertes des Gebäudes entsprechen.

Den Erbpachtvertrag schließen Sie wie einen Kaufvertrag über eine Immobilie beim Notar. Anschließend wird der Vertrag in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Obwohl Sie kein Grundstück kaufen, müssen Sie dennoch Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen. Diese ist aber aufgrund einer anderen Berechnungsmethode geringer als bei einem Kaufvertrag.

Auch wenn ein Erbpachtvertrag ein Eigenheim in greifbare Nähe rücken lässt, so birgt dieser Vertrag doch auch einige Risiken. Schon die Finanzierung des Hausbaus kann problematisch werden. Banken verlangen in dieser Konstellation häufig weitere Sicherheiten, da Sie das Darlehen nicht durch ein Grundstück abgesichert können. Und steigt der Verkehrswert des Erbpachtgrundstücks, kann der Erbpachtgeber den Erbpachtzins erhöhen. Erfolgt dies erst nach vielen Jahren, sehen Sie sich möglicherweise einer horrenden Steigerung des Zinses gegenüber. Ob Ihnen eine gerichtliche Klärung dann Abhilfe schaffen kann, hängt vom Einzelfall ab.

Sie müssen sich zudem bewusst sein, dass Sie mit Ihrer eigenen Immobilie häufig nicht nach freier Entscheidung verfahren können. Ein Erbpachtvertrag kann nicht so einfach gekündigt werden. Außerdem lassen sich Erbpachtgeber meist in den Verträgen Mitspracherechte hinsichtlich Umbauten oder dem Verkauf des Hauses einräumen. Und nicht selten finden Sie im Erbpachtvertrag eine Ankaufspflicht. Bietet Ihnen der Erbpachtgeber dann das Grundstück an, müssen Sie ihm das Grundstück abkaufen.

Trotz allem kann ein Erbpachtvertrag für Sie durchaus attraktiv sein. Aufgrund der vielen Unterschiede zum Grundstückskauf ist es aber noch wichtiger, dass Sie sich vor Abschluss eines solchen Vertrages sorgfältig informieren.

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