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Mehrfamilienhaus mit Gerüst

Minderung der Gewerbemiete

7.08.2017

Rechtsfrage des Tages:

Ich betreibe ein kleines Yoga-Studio. Direkt neben meinem Übungsraum wird gerade ein Nachbarhaus saniert. Der Baulärm stört massiv meinen Unterricht. Kann ich die Miete mindern, obwohl meinem Vermieter das Nebenhaus gar nicht gehört?

Antwort:

Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich in einigen Punkten vom Wohnraummietrecht. Vertraglich dürfen die Parteien in einem Gewerbemietvertrag teilweise Klauseln vereinbaren oder Rechte ausschließen, auch wenn dies im Wohnraummietrecht nicht zulässig wäre. Doch auch die Anmietung eines Büros, einer Halle oder eines Übungsraumes für geschäftliche Zwecke unterliegt zunächst den Regeln des Mietrechts.

Ihr Vermieter ist verpflichtet, Ihnen die Räumlichkeiten zum vertraglich vereinbarten Zweck zur Verfügung zu stellen. Ist dieser Gebrauch nicht möglich oder erheblich eingeschränkt, kann ein Mangel vorliegen. Zu unterscheiden sind Rechts- und Sachmängel. Ein Rechtsmangel könnte beispielsweise sein, wenn Sie trotz klarem Verwendungszweck die Räume aufgrund bauordnungsrechtlicher Bestimmungen nicht geschäftlich nutzen dürfen. Etwas andere würde gelten, wenn Sie sich aufgrund der vertraglichen Vereinbarung selbst um die Klärung einer gewerblichen Nutzung kümmern sollten.

Ein Sachmangel, der im Wohnraummietrecht deutlich häufiger auftritt als ein Rechtsmangel, ist zum Beispiel eine defekte Heizung, ein tropfendes Dach oder eben auch Baulärm. Treten solche erheblichen Mängel auf, dürfen Sie die Miete mindern. Dabei kommt es nicht darauf an, ob Ihr Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Entscheidend ist nur, dass der Mangel nicht schon bei Übergabe vorhanden und bekannt war. Wenn Sie wussten, dass die Räume an einer Bahnlinie liegen, können Sie sich hinterher nicht über Zuglärm beschweren.

Auch bei einem Gewerbemietvertrag steht Ihnen das Recht auf Mietminderung zu. Dafür müssen die gleichen Voraussetzungen erfüllt sein wie bei einer Wohnung. Allerdings sollten Sie auch einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen. Das Recht auf Mietminderung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) in einem Formularvertrag zwar nicht vollständig ausgeschlossen werden. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass Sie auf Ihr Recht zur Kürzung der Miete verzichten. Sie müssen aber weiterhin die Möglichkeit haben, aufgrund eines Mangels überzahlte Miete nach § 812 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Nachhinein zurückzufordern. Es kommt also wie so oft bei Formularverträgen auf die konkrete Gestaltung der Klausel an.

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Tags: Gewerbe

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