Oben
  • Drucken
  • schlecht ausreichend durchschnitt gut besonders gut
    Bewertungen
Hausverwaltung

Hausverwaltung

13.07.2017

Der Hausverwalter ist wichtig für eine Wohnungseigentumsgemeinschaft. Doch allein schon, weil in einer Hausgemeinschaft viele verschiedene Meinungen aufeinander treffen und es oft um das liebe Geld geht, kommt es regelmäßig zu Konflikten. Und mitten drin ist auch immer mal die Hausverwaltung. Deswegen sollte man über deren Funktion und die eigenen rechtlichen Möglichkeiten Bescheid wissen.

Was sind die Aufgaben des Verwalters?

Die Hausverwaltung ist dazu da, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung und die Hausordnung umzusetzen und eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft zu gewährleisten. Er ist als Treuhänder der Wohnungseigentümer an deren Weisungen gebunden.

Kein Weisungsrecht besteht aber, wenn es um den Kern der Pflichten und Rechte des Verwalters geht, die gesetzlich zwingend vorgeschrieben sind nach Paragraf 27 Abs. 1 bis 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Er ist verpflichtet, Maßnahmen zur Instandsetzung und zur Instandhaltung zu treffen. Hierzu muss er prüfen, kontrollieren und überwachen sowie die entsprechenden Hinweise und Informationen geben, damit die Eigentümergemeinschaft dazu die notwendigen Beschlüsse fassen kann. Die Eigentümer können jedoch einvernehmlich darauf verzichten, überhaupt einen Verwalter einzusetzen, etwa weil sie sich die damit verbundenen Kosten sparen wollen. Die genauen Aufgaben, die dem Verwalter übertragen werden, richten sich nach dem mit ihm vereinbarten Verwaltervertrag.

Der Vertrag kann schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Wie immer schafft eine schriftliche Vereinbarung Klarheit und hilft, Probleme zu vermeiden oder zu lösen. Außerdem sollte im Vertrag geregelt werden, welche Vergütung dem Verwalter für seine Tätigkeit zusteht. Einen Vorschlag dazu finden sie hier.

Wer kann Verwalter sein?

Das Gesetz schreibt keine spezielle Qualifikation vor. Es kann eine private Einzelperson sein, die auch aus den reihen der Miteigentümer in der betreffenden Hausgemeinschaft kommen kann.

Es kann aber auch ein gewerblicher Verwalter sein, zum Beispiel eine Firma, die Hausverwaltungen für mehrere Eigentümergemeinschaften übernimmt. Dann wird vermutet, dass diese Firma auch eine höhere Fachkompetenz hat. Deswegen werden an sie auch von Gesetzes wegen höhere Anforderungen gestellt, für welche Fehler sie haften muss.

Wichtig ist, dass der Verwalter persönlich zuverlässig ist, er die nötigen Fachkenntnisse hat und organisatorisch in der Lage ist, die Verwaltung ordnungsgemäß zu erfüllen.

Wie wird der Verwalter bestellt?

Teilweise wird ein bestimmter Verwalter direkt in der Teilungserklärung zum Verwalter erklärt. So ist von Anfang an die ordnungsgemäße Verwaltung sicher gestellt.

In der Regel erfolgt die Bestellung des Verwalters gem. Paragraf 26 Abs. 1 WEG durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung.

Wenn es keinen Verwalter gibt, kann jeder Miteigentümer auf gerichtlichem Weg die Bestellung eines Verwalters erwirken.

Das Gericht kann dann entscheiden, wen es zum Verwalter macht.

Wenn der aktuelle Verwalter eine "Niete" ist, also untauglich für seine Aufgaben gem. Paragraf 21 Abs. 4 WEG, kann auch mit Hilfe des Gerichts ein neuer Verwalter bestimmt werden.

Wie lange ist man Verwalter?

Die maximale Dauer für die Bestellung ist 5 Jahre, bei der Erstbestellung maximal 3 Jahre. Danach endet die Bestellung automatisch, eine Kündigung ist nicht nötig. Danach kann auch der bisherige Verwalter wieder neu bestellt werden.

Wie kann man den Verwalter abberufen?

Die Eigentümer beschließen darüber mit Stimmenmehrheit, Paragraf 26 Abs. 1 S. 1 WEG. Wenn das aus verschiedenen Gründen scheitert, ist auch die Abberufung mit Gerichtsentscheidung möglich.

Dann muss ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegen. Das ist der Fall, wenn der Verwalter bestimmte Fehler bei der Anlegung der Beschluss-Sammlung nach Paragraf 24 Abs. 7 WEG macht. Außerdem haben die Gerichte für mehrere Fälle entschieden, wann ein wichtiger Grund vorliegt.

Das ist der Fall, wenn das Vertrauensverhältnis zerstört ist und deswegen die Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zumutbar ist. Das muss nicht unbedingt die Schuld des Verwalters sein. Dazu gehört, wenn der Verwalter den Willen der Wohnungseigentümer missachtet oder er die ihm übertragenen Aufgaben nicht oder schlecht erfüllt.

Nicht jeder Fehler des Verwalters stellt einen wichtigen Grund dar, für den man ihn abberufen kann. Es kommt dabei immer auf den genauen Einzelfall an.

Permalink

Ähnliche Beiträge:

Wohnungsübergabe

Kauf der Wohnung

13.07.2017

Eigentumswohnung

Darauf sollten Sie achten, wenn Sie eine gebrauchte oder eine neue Eigentumswohnung kaufen.

Sondereigentum

Was ist Wohnungseigentum?

13.07.2017

Eigentumswohnung

Wann handelt es sich um Sondereigentum, wann um Gemeinschaftseigentum? Was sind die Unterschiede?

Lesen Sie das hier nach.

Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlung

13.07.2017

Eigentumswohnung

Hier lesen Sie die Grundregeln der Eigentümerversammlung.

Kontakt

0800 3746-555
gebührenfrei